目前,一些相關的開發(fā)商名單已經(jīng)交予銀監(jiān)會,銀監(jiān)會將據(jù)此對開發(fā)貸款做一次全面的風險排查,并根據(jù)閑置土地類型對貸款及時采取保全措施。
在樓市調控的關鍵時刻,銀監(jiān)會澄清社會傳聞之舉,意義深遠。充分表現(xiàn)了監(jiān)管層堅持調控力度不放松,確保政策實施的穩(wěn)定性和持續(xù)性的決心。
打擊開發(fā)商囤地、開展新一輪房地產貸款壓力測試、叫停第三套房貸。
隨著近期監(jiān)管層對樓市調控政策的層層加碼,有關樓市調控力度松動的傳聞不攻自破。
部委聯(lián)手打擊囤地
囤地是部分房地產企業(yè)生錢的偏方,這是開發(fā)商公開的秘密。這一延續(xù)了多年的“潛規(guī)則”,在此輪調控中成為眾矢之的。日前,泛海建設囤地5年超過經(jīng)營30年利潤的消息一經(jīng)曝出,公眾嘩然。讓泛海建設囤地的行為昭然于社會的,是一份在業(yè)界被稱之為《有關房地產開發(fā)企業(yè)土地閑置情況表》,這是國土資源部針對土地閑置問題組織開展集中整治的“成果”之一。目前,一些相關的開發(fā)商名單已經(jīng)交予銀監(jiān)會,銀監(jiān)會將據(jù)此對開發(fā)貸款做一次全面的風險排查,并根據(jù)閑置土地類型對貸款及時采取保全措施。
國土部要求,已閑置滿一年不滿兩年的,按照出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費;土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的,堅決無償收回,重新安排使用。而銀監(jiān)會有關人士也向記者表示,銀行方面已經(jīng)要求堅決落實4月14日以來國務院出臺的系列調控政策,其中對于有閑置用地的房地產企業(yè),執(zhí)行限制貸款、停止授信的政策口徑。
據(jù)悉,國土部門將“閑置原因”一欄分為兩類,一類是由于企業(yè)自身原因導致的土地閑置,另一類系由地方政府的原因導致的土地閑置。根據(jù)此前的《閑置土地管理辦法》和《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》規(guī)定,對于有閑置土地記錄的企業(yè)將予以限制貸款和停止授信。
某商業(yè)銀行人士告訴記者:“現(xiàn)在因為企業(yè)自身原因導致閑置的,政策是很明了的,一律停發(fā)新開發(fā)項目貸款并逐步收回原有貸款。由于地方政府原因導致的閑置,銀行方面在信貸政策的口徑上,還沒有明確的說法!
北京一家股份制銀行的人士也向記者證實:“對其他原因閑置土地的企業(yè),該行目前正按照銀監(jiān)會的規(guī)定,配合有關部門擬定改進方案,并積極保全資產。結合貸款條件和貸款合同的約束,采取處罰、保全等救濟措施。”
此外,繼國土資源部將全國1457宗閑置用地詳情交付銀監(jiān)會后,監(jiān)管部門近期也向住房和城鄉(xiāng)建設部表達了類似意見,希望后者能提供有關開發(fā)商的名單以便監(jiān)管。
房貸壓力測試加碼
而與打擊囤地行為一起進行的,還有銀監(jiān)會重啟的部分城市房地產貸款壓力測試,與前期相比,壓力預設條件更大大加碼。
前期開展的壓力測試結果顯示,在房地產價格下降30%、利率上升108個基點的重度壓力環(huán)境下,樣本銀行房地產不良貸款率會上升2.2個百分點,稅前利潤下降20%;46家農村商業(yè)銀行不良率將上升3.5個百分點,貸款損失率增加30%。這也就是說,如果房價下跌超過30%,風險十分現(xiàn)實。
不僅如此,上述商業(yè)銀行人士還告訴記者:“銀行體系內與房地產相關的上下游行業(yè)貸款余額更大,且授信業(yè)務中一般沒有抵押品,有的也主要為房地產,其風險和市場價格波動關聯(lián)度極高!
記者還從有關方面證實,從上月開始,監(jiān)管層已經(jīng)要求各銀行開展新一輪壓力測試,而測試假定條件在原來“房價下跌30%”的基礎上更為嚴格,對一線城市房價上漲過快的地區(qū),預設“房價下跌50%”的條件下進行壓力測試,并分地區(qū)、分貸款類別開展壓力測試,同時要對與房地產關聯(lián)度較高的鋼鐵、水泥、建材等行業(yè)的貸款敞口結合風險變化做壓力測試。
與此同時,業(yè)內專家也表示,壓力測試是商業(yè)銀行經(jīng)常使用的前瞻性風險管理手段之一,“房價下跌50%”只是極端情景假設,并不代表監(jiān)管層對房地產市場走勢的判斷,也不代表房地產信貸政策可能出現(xiàn)變動。而此番布防,可視為監(jiān)管層的未雨綢繆之策。
第三套房貸被嚴格監(jiān)控
6月以來,隨著樓市調控的持續(xù)深入,一線城市里一些全國性的品牌開發(fā)商采取了實質上的降價促銷策略,為數(shù)不少的新開樓盤價格低于之前的市場預期。
據(jù)媒體報道,在銀監(jiān)會近日口頭要求京、滬、深、杭暫停第三套房貸后,北京少數(shù)對第三套房貸“網(wǎng)開一面”的銀行目前已全部叫停這一業(yè)務。據(jù)了解,銀監(jiān)會方面對叫停京、滬、深、杭的三套房貸并沒有下發(fā)書面文件。針對第三套房貸發(fā)放,最新的官方口徑是銀監(jiān)會8月5日就“銀監(jiān)會是否建議部分地區(qū)暫停發(fā)放第三套房貸”及房價下跌60%壓力測試表態(tài),措辭十分謹慎。
銀監(jiān)會以答記者問形式作出回應稱:“對于商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對貸款購買第三套及以上住房的,貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高,具體由商業(yè)銀行根據(jù)風險管理原則自主確定!
在樓市調控的關鍵時刻,銀監(jiān)會澄清社會傳聞之舉,意義深遠。充分表現(xiàn)了監(jiān)管層堅持調控力度不放松,確保政策實施的穩(wěn)定性和持續(xù)性的決心,同時也反映出部分銀行在房貸政策執(zhí)行和風險控制方面仍存在漏洞。
目前,受融資渠道限制、融資成本上升和市場銷售不暢等因素的影響,房地產開發(fā)商財務杠桿將面臨嚴峻挑戰(zhàn)。因此,進一步加強房地產開發(fā)貸款的管理很有必要。
有銀行人士告訴記者,目前各行大都已經(jīng)對開發(fā)商實現(xiàn)名單式管理,設置底線。同時,按照“受托支付”、“實貸實付”的原則控制放款節(jié)奏。
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