空置房口水戰(zhàn)仍在持續(xù) 誰能揭開空置房謎團(tuán)？(6)

　　小常識(shí)

　　空置房定義：

　　官方：根據(jù)國家建設(shè)部、國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局最近發(fā)布的對(duì)商品房空置面積種類進(jìn)行明確分類的通知，從2003年統(tǒng)計(jì)年報(bào)開始，將以商品房空置時(shí)間作為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分�？罩脮r(shí)間在1年以內(nèi)的為待銷商品房；空置時(shí)間在1年以上3年以內(nèi)的為滯銷商品房；空置時(shí)間在3年以上的為積壓商品房。

　　市場：開發(fā)商銷售的尾房、被法院罰沒、羈押的部分房屋、開發(fā)商用于抵債的債權(quán)房都在空置房的范疇之內(nèi)。

　　另有專業(yè)人士提出，已經(jīng)售出，但長期無人使用的房屋也應(yīng)納入空置房。

　　退稅“空置房”：

　　(1)1998年6月30日以前建成，但直到1999年8月1日尚未售出的商品住房，其界定的標(biāo)準(zhǔn)以工程質(zhì)量驗(yàn)收合格證的簽署日期為準(zhǔn)。

　　(2)1999年8月1日(含8月1日)以后至2002年年底以前，購買以上空置商品房并且交納了契稅的，方可享受全額退還契稅的優(yōu)惠。

　　另外，也有以“空置房”字面理解的所謂“空置房”，即開發(fā)商建成而沒有銷售出去的商品房。

　　空置率的種類：

　　空置率是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照所依據(jù)的房地產(chǎn)市場類型的不同，空置率可以分為存量市場的空置率和增量市場的空置率。

　　房地產(chǎn)存量市場的空置率是指某一時(shí)刻空置房面積占全部房屋總面積的比率。但是，空置并不區(qū)分房屋的新舊，無論是第一次進(jìn)入市場的新房屋，還是由于當(dāng)前房屋使用者遷移后留下的房屋，只要沒有確定新的使用者時(shí)，都可被視為空置房屋。

　　房地產(chǎn)增量市場的空置率是指某一時(shí)刻新建房屋的空置房屋面積占一段時(shí)期新建房屋總面積的比率。這時(shí)的空置房僅指第一次進(jìn)入市場的新房屋。

　　空置率、空關(guān)率比較：

　　空置房是房地產(chǎn)市場上的專用名詞，嚴(yán)格概念上是指房屋竣工一年之后沒有實(shí)現(xiàn)銷售的房子，通俗地說就是指市場上賣不出去的房子。這與一般人認(rèn)為的沒有人住的“空房子”完全不同。所謂“空房子”其實(shí)指的是“空關(guān)房”，意即開發(fā)商把房子賣給業(yè)主后，業(yè)主既不自住也不出租，房子沒人住形成“空關(guān)”空置房。

　　“空關(guān)率”的數(shù)據(jù)幾乎沒有機(jī)構(gòu)能夠發(fā)布，因?yàn)閷?shí)在是難以統(tǒng)計(jì)，只能是對(duì)某一兩個(gè)樓盤或小區(qū)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，得出相應(yīng)樓盤或小區(qū)的“空關(guān)率”�！翱罩寐省�、“空關(guān)率”之所以必須嚴(yán)格區(qū)分，是因?yàn)樗鼈兯�描述的市場形態(tài)完全不同。前者反映的是市場熱還是冷，空置率越高，表明樓市越冷，市場銷售不佳，房價(jià)有下跌的壓力，反之空置率極低，房價(jià)則將繼續(xù)上升；而后者反映的是投資性購房的冷熱程度，“空關(guān)房”較多意味著業(yè)主購房不為自住需求，房屋的價(jià)值卻能體現(xiàn)出使用價(jià)值。

　　空置率的算法：

　　當(dāng)前流行的空置率的計(jì)算方法有三種：

　　空置率＝全社會(huì)空置房面積/全部住房面積

　　空置率＝空置商品房面積/最近三年內(nèi)竣工面積

　　空置率＝空置商品房面積/當(dāng)年竣工面積

　　西方空置率的常用算法：

　　空置率＝待售、待租的住房面積/可用住房和其他商品用房出售和出租

　　有專家指出，這不適用于我國。由于西方國家的大規(guī)模城市化進(jìn)程早已結(jié)束，而中國才剛剛開始。中國一年竣工的建筑面積就相當(dāng)于所有發(fā)達(dá)國家的總和。