中房協(xié)引火燒身 目的何在？

　　8月12日，中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)朱中一在海南博鰲的一個(gè)會(huì)議上透露，中房協(xié)已多次“上書”國(guó)務(wù)院，建議暫緩出臺(tái)新的緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策。

　　此輪樓市調(diào)控行進(jìn)在最微妙的時(shí)刻，作為房地產(chǎn)企業(yè)利益代言人，中房協(xié)自曝向決策層呼吁不要給行業(yè)再增壓的“自�！迸e動(dòng)，無(wú)疑有一點(diǎn)“引火燒身”的味道。是無(wú)心之失，還是有意為之？我想，它更多地是在曲折地傳遞一個(gè)明確的信號(hào)：此輪調(diào)控，已經(jīng)沒(méi)有必要也不會(huì)再出臺(tái)進(jìn)一步緊縮的調(diào)控政策，關(guān)鍵是把已經(jīng)出臺(tái)的調(diào)控政策執(zhí)行好就行了。

　　事實(shí)上，從一段時(shí)間的調(diào)控情況來(lái)看，國(guó)務(wù)院要求遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)勢(shì)頭的目的已經(jīng)達(dá)到，一些地方的二手房下跌了百分之一二十甚至更多。近日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1至7月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況顯示，量縮價(jià)跌的趨勢(shì)依然延續(xù)。

　　但與此同時(shí)，未來(lái)樓市甚至整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)層面的隱憂也在堆積。土地購(gòu)置、開(kāi)發(fā)投資等指標(biāo)在下降，房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)亦受波及；由于有效供給減少，房?jī)r(jià)在高位盤整，從而帶來(lái)了房租價(jià)格的上漲。7月，全國(guó)商品房新開(kāi)工面積為1.17億平方米，比6月份大幅減少38.4%。這將直接影響2011年的市場(chǎng)供應(yīng)量。土地供應(yīng)不足和開(kāi)發(fā)商拿地不積極，都將影響未來(lái)樓市供應(yīng)。今年上半年，全國(guó)土地供應(yīng)完成計(jì)劃還不到三分之一。

　　另一方面，在此番調(diào)控下，民資地產(chǎn)公司往往要么不敢，要么沒(méi)錢拿地，而大量財(cái)大氣粗的國(guó)企尤其是央企則趁機(jī)抄底。這將進(jìn)一步加劇行業(yè)壟斷和國(guó)進(jìn)民退步伐，對(duì)后市不利。中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，新政出臺(tái)后，京、滬、廣、深四個(gè)一線城市成交的總價(jià)前十名地塊中，國(guó)企占據(jù)了絕大部分的比重。

　　從宏觀層面看，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型并非指日之功，房地產(chǎn)業(yè)牽一發(fā)而動(dòng)全身的歷史性地位并不會(huì)因宏觀調(diào)控而輕易改變。財(cái)政部發(fā)布的數(shù)據(jù)分析是，房地產(chǎn)宏調(diào)之后的近幾個(gè)月，財(cái)政收入增幅明顯回落。在這樣的條件下，如果繼續(xù)加重調(diào)控砝碼，則不論是房地產(chǎn)行業(yè)本身，還是整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)和底層就業(yè)等等，可能都將面臨“難以承受之重”。畢竟，作為決策者，需要權(quán)衡的是整個(gè)社會(huì)的平衡與穩(wěn)定。

　　從微觀層面來(lái)看，以閑置土地為例。目前媒體披露的全國(guó)1457宗閑置土地黑名單顯示，北京閑置土地有160宗，居全國(guó)第二。但其中125宗都是由于政府原因而閑置，拆遷問(wèn)題久拖不決是主因，其他各種債務(wù)、抵押因素導(dǎo)致的閑置只占少數(shù)，刻意倒賣土地的問(wèn)題并不普遍，僅有李澤楷名下房企等個(gè)案。而閑置的土地比重也很小，囤地導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的理由并不成立。如今年1至7月公布的全國(guó)開(kāi)復(fù)工總面積32.43億平方米，按容積率為1算，本次公布的土地閑置面積可建面積不足1億平方米，而去年商品房銷售是9.4億平方米。

　　即使囤地的確有可能推高房?jī)r(jià)，也要問(wèn)為什么囤地能夠推高房?jī)r(jià)，囤電視機(jī)為什么不能推高電視機(jī)價(jià)格？因?yàn)殡娨暀C(jī)無(wú)限量供應(yīng)。事情就這么簡(jiǎn)單。我們的歷次調(diào)控，為什么總是走不出調(diào)控-反彈-再調(diào)控-再反彈的歷史性循環(huán)？既沒(méi)有長(zhǎng)效機(jī)制，也不能給市場(chǎng)一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期，原因并不難找，那就是，不論是控制信貸還是限制套數(shù)，都沒(méi)有走出“控制需求”的路數(shù)。而土地和樓盤的供應(yīng)，尤其是一線熱點(diǎn)地區(qū)的土地和樓盤供應(yīng)，卻不斷在“擠牙膏”。這，也是土地大量供應(yīng)的許多二三線城市和大城市上百公里外的極遠(yuǎn)郊區(qū)頻頻造空城、鬼城的主因。

　　因此，樓市調(diào)控的根本問(wèn)題，還在于供求關(guān)系問(wèn)題，尤其是解決供應(yīng)不足的問(wèn)題。(北京信孚研究院研究員 童大煥)