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歷史上,在建設(shè)高峰期,英國的保障性住房占住房存量曾一度接近60%、日本超過50%、中國香港地區(qū)超過45%、新加坡超過90%。相比之下,中國大陸目前的這一占比僅為10%左右,保障性住房存量嚴(yán)重不足。
參照海外經(jīng)驗(yàn)及中國的發(fā)展階段,應(yīng)納入保障性住房范圍的城鎮(zhèn)家庭占比大約應(yīng)在30%左右,這意味著中國將有約6000萬個(gè)家庭需要保障房。但根據(jù)樂觀測算,目前具有保障性質(zhì)的住房共計(jì)1530萬套,僅能覆蓋25%左右的城鎮(zhèn)中低收入家庭,這意味著實(shí)際的供求缺口至少在4500萬套左右。
保障房配套的缺失有一定的歷史原因。1998年23號文件推動的房地產(chǎn)制度改革,標(biāo)志著福利分房向住房貨幣化、商品化的轉(zhuǎn)變;2003年18號文件提出要逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房。這使得普通商品房逐步成為市場的供應(yīng)主體,保障性住房的地位在實(shí)際執(zhí)行層面被弱化。
2009年全國住宅竣工面積5.96億平方米,經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積占比僅為6%,較2000年下降20個(gè)百分點(diǎn);2009年房地產(chǎn)住房開發(fā)投資2.56萬億,而經(jīng)濟(jì)適用房投資僅為1139億,占比為4.4%,較2000年下降12個(gè)百分點(diǎn)。各項(xiàng)指標(biāo)均顯示,保障性住房建設(shè)近十年來發(fā)展遲緩。
而根據(jù)住建部三年經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃,2009年至2011年每年新建經(jīng)濟(jì)適用房130萬套,由于2009年實(shí)際竣工約60萬套,那么剩下的70萬套必須平滑到2010和2011年,即未來兩年平均每年完成165萬套。這意味著未來保障房建設(shè)量將呈現(xiàn)大規(guī)模增長,又將對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生怎樣的影響?
按照測算,2010年保障性住房建設(shè)的資金需求在4700億左右,這樣的投資規(guī)模將使得2010年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增加約18%,直接拉動GDP上升1.3%左右。如果進(jìn)一步考慮到對上、下游鋼鐵、水泥等的行業(yè)杠桿作用,那么保障性住房對GDP的貢獻(xiàn)將會更大。從這個(gè)角度講,保障性住房的投資將為2010年下半年以及2011年中國經(jīng)濟(jì)在平穩(wěn)回落時(shí)期發(fā)揮積極的對沖作用,也是避免宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大幅回落的重要?jiǎng)恿χ弧?/p>
從趨勢來看,這一輪中國的房地產(chǎn)市場調(diào)整的時(shí)期會較2007年-2010年這一輪周期中的調(diào)整階段要長,這是因?yàn)?009年房地產(chǎn)市場的調(diào)整迅速被大規(guī)模的信貸投放拉起,而2010年和2011年不太可能再出現(xiàn)這樣異常大規(guī)模的信貸投放。因此對保障性住房的建設(shè)應(yīng)當(dāng)高度關(guān)注,至少在整個(gè)房地產(chǎn)市場的調(diào)整階段應(yīng)當(dāng)保持適當(dāng)加速的態(tài)勢。
同樣值得關(guān)注的是,如果中國的房地產(chǎn)市場在2010年四季度以及2011年的大部分時(shí)間處于調(diào)整狀態(tài),那么可能會使得房地產(chǎn)新開工面積在一個(gè)較長的時(shí)期內(nèi)保持在一個(gè)較低的水平,進(jìn)而使得在2012年或者以后房地產(chǎn)供求缺口增大,加大房地產(chǎn)價(jià)格上漲的壓力,此時(shí)如果有較為充足的保障性住房供應(yīng),可以部分平衡這種顯著的供求缺口。
對于開發(fā)商而言,參與保障性住房建設(shè),將為之提供新的發(fā)展空間。雖然保障房建設(shè)利潤率較低,一般為3%—5%左右的水平,但是隨著政策層面對保障性住房建設(shè)的大力推進(jìn),未來保障房的需求量與建設(shè)量將呈現(xiàn)大規(guī)模增長,而且供應(yīng)的收入群體也比較穩(wěn)定。且開發(fā)商參與保障房建設(shè),在資金來源和土地供給方面都將享受到一定的政策支持。相比當(dāng)前不斷受到調(diào)控的商品房市場,3%—5%這樣的收益率水平不僅可以成為開發(fā)商獲取盈利的過渡模式,而且也可以作為一種長期的發(fā)展方向,為之提供相應(yīng)的盈利空間。(巴曙松 國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長)
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