銀行壓力測試不搞一刀切 房貸政策須嚴格執(zhí)行

　　銀監(jiān)會有關(guān)負責人５日就第三套房貸及房地產(chǎn)壓力測試有關(guān)問題表示，銀監(jiān)會將進一步指導和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴格住房消費貸款管理，堅決遏制投機投資性住房貸款需求，及時嚴厲查處各類違法違規(guī)行為。同時，房地產(chǎn)貸款壓力測試的情景假設(shè)不代表房地產(chǎn)信貸政策可能出現(xiàn)變動。

　　8月5日，上海證券報記者從多渠道了解到，銀監(jiān)會近日要求各商業(yè)銀行持續(xù)開展房地產(chǎn)壓力測試，尤其是房價跌幅較大的地區(qū)，可適當提高壓力測試幅度。監(jiān)管部門還要求，對與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度較大的鋼鐵、水泥、建材等行業(yè)，也要進行相應的壓力測試。

　　另外，銀監(jiān)會近日再次要求商業(yè)銀行嚴格執(zhí)行第三套房貸的有關(guān)規(guī)定。對暫未出臺明確暫停第三套房貸發(fā)放文件的地區(qū)，商業(yè)銀行必須上收第三套房審批權(quán)限到總行，同時，三套房首付比例和利率水平都要較二套房有較大幅度的提升。

　　針對“銀監(jiān)會建議暫停京滬深杭第三套房貸”的傳聞，銀監(jiān)會有關(guān)負責人表示，銀監(jiān)會將進一步指導和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴格住房消費貸款管理，堅決遏制投機投資性住房貸款需求，有效滿足自住住房貸款需求，及時嚴厲查處各類違法違規(guī)行為,確保國家宏觀調(diào)控政策和相關(guān)監(jiān)管要求得到嚴格執(zhí)行。

　　三套房貸：滬深杭“應該”暫停

　　國務院《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（“國十條”）明確，對于商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。但據(jù)記者了解，由于相關(guān)部門一直未將符合“國十條”條件的“地區(qū)”予以明確，因此，銀行在執(zhí)行“國十條”的過程中地區(qū)差異較大。

　　其中，北京市政府在“國十條”出臺后，發(fā)布了《北京市人民政府貫徹落實國務院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》，明確要求商業(yè)銀行根據(jù)風險狀況，暫停對購買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。

　　但多數(shù)城市并沒有像北京一樣態(tài)度明確。不過監(jiān)管機構(gòu)多次明確要求，商業(yè)銀行必須從風險防范的角度出發(fā)，嚴格執(zhí)行“國十條”的有關(guān)規(guī)定。因此，除北京外，事實上房價上漲過快的上海、深圳、杭州等城市，商業(yè)銀行也應該暫停第三套房貸。

　　嚴格執(zhí)行 不容“擦邊球”

　　權(quán)威人士指出，對于已出臺規(guī)定的城市，商業(yè)銀行必須按照所在地政府的有關(guān)規(guī)定發(fā)放房貸。暫未出臺明確的暫停第三套房貸發(fā)放文件的地區(qū)，商業(yè)銀行也必須上收第三套房審批權(quán)限到總行，同時，三套房首付比例和利率水平都要較二套房有較大幅度的提升。要嚴格執(zhí)行相關(guān)政策，不能打擦邊球。此外，商業(yè)銀行還要對在這些地區(qū)的房價變動、風險情況做到“心中有數(shù)”。

　　該人士同時指出，商業(yè)銀行要統(tǒng)計各地2006年至今的房價上漲情況，經(jīng)過比較，哪些屬于“國十條”所指的“房價過高、上漲過快、供應緊張”的地區(qū)，是顯而易見的。在這些地區(qū)，商業(yè)銀行要根據(jù)“國十條”的有關(guān)規(guī)定，從自身的風險控制角度出發(fā)，自主決定是否暫停其他地區(qū)的第三套房貸。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，按照北京市政府的有關(guān)規(guī)定，北京大部分銀行目前都已暫停第三套房貸的發(fā)放，但部分銀行依據(jù)“國十條”中要求的“商業(yè)銀行了根據(jù)風險狀況”仍然有少量投放。

　　一位股份制銀行寧波分行的人士表示，今年以來，第三套房貸的發(fā)放很少。一方面是因為要求更為嚴格，另一個客觀事實是，在樓市調(diào)控的背景下，第三套房貸的需求也在減少。

　　壓力測試：“適當”提高幅度

　　昨日，一則“銀監(jiān)會要求銀行新一輪壓力測試考慮房價跌60%的情境”的消息引發(fā)關(guān)注。記者從部分商業(yè)銀行了解到，銀監(jiān)會確實要求商業(yè)銀行持續(xù)開展房地產(chǎn)壓力測試，但不會“一刀切”。尤其是房價跌幅較大的地區(qū)，必須做好跟蹤分析，同時，可適當提高壓力測試幅度。

　　銀監(jiān)會相關(guān)人士表示，壓力測試是商業(yè)銀行經(jīng)常使用的前瞻性風險管理手段之一，是商業(yè)銀行提升風險管理水平的需要。壓力測試及其情景假設(shè)要根據(jù)每個商業(yè)銀行各自資產(chǎn)組合、風險承受能力以及風險偏好等進行設(shè)計。一位消息人士也指出，商業(yè)銀行應根據(jù)當?shù)胤績r變動的情況，選擇確定自己的壓力測試幅度，而不會采取“一刀切”的措施。

　　銀監(jiān)會相關(guān)人士也強調(diào)說，各種情景假設(shè)不代表銀監(jiān)會對房地產(chǎn)市場走勢的判斷，也不代表房地產(chǎn)信貸政策可能出現(xiàn)變動。

　　為進一步掌握房地產(chǎn)市場波動對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款質(zhì)量的影響，銀監(jiān)會于2010年5月份要求商業(yè)銀行開展了房地產(chǎn)貸款壓力測試，分析不同壓力情景下（全國房地產(chǎn)價格平均下跌10%、20%、30%）商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款質(zhì)量受到的沖擊。銀監(jiān)會主席劉明康在7月份召開的“第三季度經(jīng)濟金融形勢分析會”上明確強調(diào)，要進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險管理，持續(xù)深入開展房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)貸款壓力測試。

　　對開發(fā)商進行 “名單式”管理

　　由于銀行體系與房地產(chǎn)上下游行業(yè)的貸款余額較大，其風險狀況與房地產(chǎn)市場密切相關(guān)。因此，監(jiān)管部門要求，對與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度較大的鋼鐵、水泥、建材等行業(yè)，也要進行相應的壓力測試。

　　據(jù)市場傳聞，前期銀行壓力測試結(jié)果顯示，在房價下降30％、利率上升108個基點重度壓力測試情況下，樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率會上升2.2個百分點，稅前利潤下降20％。而農(nóng)商行的損失率增加會再增高一成，不良率也會有較大幅度的上升。不過，據(jù)消息人士透露，由于個人住房按揭貸款的平均剩余成數(shù)約在50%左右，因此，總體來說，房價下跌所引發(fā)的不良貸款風險可能沒有想象中嚴重。

　　另外，由于近期部分一線城市出現(xiàn)了量價齊跌的現(xiàn)象，部分房地產(chǎn)商資金鏈斷裂。為此，監(jiān)管部門明確要求，確保房貸政策的延續(xù)性，做到政策不放松。一方面，要控制好土地儲備貸款，控制土地抵押率，管理好貸款流向。另一方面，要管理好開發(fā)商的風險。商業(yè)銀行要對開發(fā)商進行名單式管理，要密切配合國土部，對閑置土地進行排查。（記者 苗燕 周鵬峰）