調(diào)控百日樓市隱現(xiàn)翻轉(zhuǎn)之勢 開發(fā)商資金鏈趨緊

　　樓市新政出臺已過百日，雖然中央政府一直強調(diào)新政將不會松動，但是銀行在堅守了一個月后，房貸政策開始松動；開發(fā)商與樓市博弈，始終不愿松口降價；購房者尤其是剛性需求買家則在觀望中，由于政策導向的搖擺而逐漸迷失。與此同時，在遏制了3個月的成交量低迷后，上周滬上樓市出現(xiàn)了一輪量價齊升的狀況。

　　調(diào)控百日 首現(xiàn)量價齊升狀

　　來自佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，上周 (7月26日-8月1日)上海市商品住宅成交面積為15.4萬平方米，環(huán)比前周大漲34%，達到了年均水平的七成，自4月26日以來，首次突破15萬平方米。記者發(fā)現(xiàn)，導致上周全市成交量的上揚的，并非個別項目熱銷，而是整體銷售量的上升，前周成交面積超過4000平方米的項目僅有5個，而上周卻達到了11個；不僅如此，上周全市商品住宅成交均價達到了21207元/平方米，環(huán)比前周大漲20%，終結(jié)了全市均價連續(xù)七周低于2萬元/平方米的紀錄。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士認為目前整體調(diào)控政策未有松動，因此購房者對于后市看跌還未出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，觀望的狀態(tài)仍將持續(xù)。而上周的量價齊升的狀況，也主要是內(nèi)中環(huán)樓盤的促銷力度增大所致。但是成交量一旦反彈，目前庫存量并不大的開發(fā)商必然也會再度提價,這將使得調(diào)控遏制房價的任務(wù)更為艱難。

　　政策導向又現(xiàn)搖擺

　　“亂花漸欲迷人眼”�！笆飞献顕馈钡臉鞘姓{(diào)控“國十條”出臺近三月之際，真假消息讓人難辨。上周又出現(xiàn)直指調(diào)控重點“二套房”的消息。

　　日前，住建部政策研究中心副主任王玨林在公開場合表示，目前房地產(chǎn)市場發(fā)展基礎(chǔ)即基本面沒有發(fā)生實質(zhì)性變化，從銷售看，市場仍處于深度觀望期。 “如果現(xiàn)在我們的調(diào)控放松，尤其對投資和消費調(diào)控放松勢必會帶來市場的更大反彈，后果不可想像�！比欢�，同為住建部政策研究中心副主任的秦虹卻在近日舉行的某論壇上發(fā)布了2010年第二期房地產(chǎn)政策評估報告。報告建議應(yīng)動態(tài)管理二套房貸款，保護真實購房需求。這被多位業(yè)內(nèi)人士認為是對二套房松綁的一個信號。

　　秦虹卻認為，目前政策對第二套購房貸款的利率是懲罰性的，但實際上目前真正改善型住房需求非常大，也將是支撐中國房地產(chǎn)市場未來五到十年一個最重要的主體，對這部分真實的住房需求應(yīng)該保護好。為此她建議比如一個家庭買了第二套住房，如果一年內(nèi)把家庭名下的第一套住房賣掉，家庭名下仍然還有一套房的話，應(yīng)該重新和銀行簽訂合同，來恢復(fù)第一套房貸款應(yīng)有的優(yōu)惠利率。

　　開發(fā)商資金鏈趨緊

　　雖然目前新政百日后，樓市隱現(xiàn)翻轉(zhuǎn)之勢，但是業(yè)內(nèi)人士卻向記者透露，開發(fā)商或許已到強弩之末。

　　一方面是樓市交易持續(xù)萎縮，開發(fā)商銷售資金回籠不暢，令開發(fā)商資金鏈吃緊；另一方面銀行信貸的持續(xù)收縮，也令開發(fā)商苦不堪言。分析人士指出，當下只有信托公司直接發(fā)行的集合信托產(chǎn)品還算通暢，但房地產(chǎn)信托融資成本非常高，給投資者的回報率基本要在15%左右，這意味著房地產(chǎn)企業(yè)的綜合融資成本在28%左右，在樓市下行、銷售萎縮的情況下，這幾乎難以維持。

　　中國指數(shù)研究院副院長陳晟則認為下半年或面臨開發(fā)商集體降價。目前的成交量是剛性需求支撐，仍然是脆弱的。預(yù)計下半年各個城市的樓價下降幅度不一。二三線城市泡沫不多，主要由剛性需求拉動，因此只要每平方米降價500元到1000元就可以顯著提升成交量。而泡沫較大的城市和樓盤，相對于2010年4月的樓價頂峰將下調(diào)10%到30%。如果樓價下調(diào)10%至20%，只相當于地價下降7%，而現(xiàn)在部分地段地價已經(jīng)下降20%至30%，不少開發(fā)商急于售出樓盤回籠資金拿地，已經(jīng)開始布局全國進行價格調(diào)整。

　　而開發(fā)商們也已經(jīng)開始謀劃“金九銀十”銷售季了。在昨日的采訪中，多家開發(fā)商都表示，公司都將在四季度初推出新項目，而目前對于新項目的定價問題，“這個不可能說得太細了，但是基本上定價大多公司都不止一個銷售策略。 ”一位開發(fā)商銷售經(jīng)理向記者透露道。記者 張駿斕