600多億元資金加碼保障房 或成開(kāi)發(fā)商避風(fēng)港

　　車到山前必有路。

　　7月17日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新表示，為完成今年580萬(wàn)套保障性住房建設(shè)任務(wù)，中央已下達(dá)600多億元資金予以支持。在房?jī)r(jià)下跌已成預(yù)期，融資閘門依舊緊閉的情況下，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)行業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，尋找新的出路。而近期，政府大力投入的保障房建設(shè)成為不少開(kāi)發(fā)商的避風(fēng)港。

　　加速進(jìn)軍保障房

　　此前，龍湖、中海、保利、碧桂園等房企都或多或少參與了保障房的建設(shè)。但新政以來(lái)，房企進(jìn)軍保障房住房建設(shè)的步伐明顯加快。

　　7月7日，上海綠地集團(tuán)與上海市嘉定區(qū)政府簽署合作協(xié)議，綠地將投資30億元，在當(dāng)?shù)卮蛟旒s50萬(wàn)平方米的保障房社區(qū)。 綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良曾公開(kāi)表示，根據(jù)綠地集團(tuán)年初制定的發(fā)展策略，公司將實(shí)行兩大產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整�！氨Ｕ戏繕I(yè)務(wù)比例將會(huì)在整體集團(tuán)業(yè)務(wù)中的所占比例進(jìn)一步加大�！�

　　無(wú)獨(dú)有偶，6月份萬(wàn)科曾傳出消息，萬(wàn)科今年將參與南京的保障房建設(shè)，負(fù)責(zé)南京江寧區(qū)上坊北側(cè)地塊，預(yù)計(jì)建設(shè)規(guī)模將達(dá)400萬(wàn)平方米。最近據(jù)萬(wàn)科執(zhí)行副總裁肖莉向媒體透露，盡管該項(xiàng)目尚未完成談判，但萬(wàn)科已將保障房建設(shè)看作住宅產(chǎn)業(yè)化的切口之一。

　　近日，中國(guó)建筑國(guó)際副主席兼行政總裁周勇也透露，目前中國(guó)建筑國(guó)際正與天津、重慶及成都等地方政府洽談項(xiàng)目，今年將投入超過(guò)26億元用于保障房項(xiàng)目建設(shè)。

　　“首先由于開(kāi)發(fā)保障房是政府大力倡導(dǎo)的，其次現(xiàn)在市場(chǎng)環(huán)境不好，保障房無(wú)需考慮銷售問(wèn)題，銷售速度快、周期短、資金回籠快，盡管利潤(rùn)率有限，但能保證企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定，政府對(duì)開(kāi)發(fā)保障房還有一定的優(yōu)惠政策，資金杠桿率低。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)說(shuō)。

　　房企偏愛(ài)限價(jià)房

　　一時(shí)間，保障房建設(shè)成為房企爭(zhēng)奪的香餑餑。

　　但從利潤(rùn)角度來(lái)看，商品房利潤(rùn)一般在30%以上，保障房利潤(rùn)一般只有3%-4%，商品房的利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于保障房。房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃專家謝逸楓認(rèn)為，目前房企加速進(jìn)軍保障房是新政所迫，不得已而為之。

　　事實(shí)上，目前大部分房企參與的保障房主要是限價(jià)房。

　　“開(kāi)發(fā)商們更愿意參與限價(jià)房建設(shè)�！币晃徊辉竿嘎缎彰�的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示。

　　廣州維森置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)張維倫也表示，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)選擇路徑首選是商品房，其次是限價(jià)房，再次才是其他保障住房，這是利潤(rùn)率決定的。限價(jià)房是處于商品房和其他保障住房的中間產(chǎn)品，比商品房利潤(rùn)低但控制得好的話，產(chǎn)品利潤(rùn)率也能達(dá)到10%-15%，像萬(wàn)科這種低利潤(rùn)、資金快速周轉(zhuǎn)的規(guī)�；�大型房企會(huì)比較適合，因?yàn)槿f(wàn)科近幾年年報(bào)體現(xiàn)的利潤(rùn)率也在12%-14%左右。而其他保障性住房不僅利潤(rùn)更低，自由度更低，而且也更難開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商是不會(huì)主動(dòng)進(jìn)入的。

　　當(dāng)然，對(duì)于保障房可能偏低的利潤(rùn)，有些開(kāi)發(fā)商似乎并不排斥。

　　上海復(fù)地董事長(zhǎng)范偉表示，設(shè)計(jì)好制度，然后以市場(chǎng)化方式來(lái)解決保障房問(wèn)題是最佳方式。“建設(shè)是沒(méi)有問(wèn)題的，只要有辛苦費(fèi)，總會(huì)有人做。但需要有市場(chǎng)激勵(lì)�！�

　　房企避風(fēng)港

　　地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策效果初步顯現(xiàn)，但從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看觀望氣息很濃。而在新政下，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛尋找新的突破口。有的轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，有的進(jìn)軍保障房建設(shè)，那么，在選擇新的出路時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)、保障房建設(shè)哪個(gè)更好一些？或者是否還有其他的出路呢？

　　“這要看開(kāi)發(fā)商的不同情況，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，建設(shè)保障房的自有資金比例要求低，回報(bào)周期短，適合資金相對(duì)短缺的企業(yè)；開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，如果不僅僅是類似SOHO模式的開(kāi)發(fā)銷售，而是萬(wàn)達(dá)模式的持有經(jīng)營(yíng)的話，就需要相當(dāng)大的資金儲(chǔ)備，以支持后期的運(yùn)營(yíng)管理，盡管回報(bào)周期長(zhǎng)但能夠長(zhǎng)期產(chǎn)生利潤(rùn)�！惫�毅說(shuō)。

　　當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商的出路還有很多。例如，萬(wàn)科對(duì)舊城改造項(xiàng)目情有獨(dú)鐘，是看到其所包含的商業(yè)配套的價(jià)值。商業(yè)地產(chǎn)在此輪調(diào)控中波動(dòng)較小，逐漸為房企所青睞。上海復(fù)地則提出了“雙核驅(qū)動(dòng)”的概念，將業(yè)務(wù)主體擴(kuò)大為兩塊。其一為原有的住宅開(kāi)發(fā)，另一個(gè)方向是投資。

　　此外，郭毅表示，現(xiàn)在一線城市土地競(jìng)爭(zhēng)激烈，開(kāi)發(fā)商可以轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，一方面地方政府招商引資會(huì)給出一些優(yōu)惠政策，另一方面，二三線城市土地成本低，居民改善居住條件的愿望也比較迫切，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)空間更為豐厚。(記者 武文靜)