豪宅市場(chǎng)稀缺只是傳說(shuō) 1800萬(wàn)元?jiǎng)e墅暴跌800萬(wàn)

　　“有投資客愿意將之前掛牌1800萬(wàn)元的別墅降到1000萬(wàn)元出售。”深圳市南山區(qū)后海片區(qū)一家地產(chǎn)中介透露，樓市調(diào)控以來(lái)，千萬(wàn)級(jí)以上的豪宅市場(chǎng)幾乎無(wú)人問(wèn)津，即便大降800萬(wàn)元，“卓越維港”的這套別墅依然沒(méi)有成交。

　　6月以來(lái)，國(guó)內(nèi)豪宅市場(chǎng)開始受到調(diào)控寒流的波及，交投狀況頓時(shí)遇冷。京、滬、深三大豪宅集中地區(qū)的大部分高端項(xiàng)目滯銷，售價(jià)也出現(xiàn)明顯松動(dòng)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，在中央堅(jiān)定樓市調(diào)控不動(dòng)搖、通過(guò)綜合手段威懾和打擊各類富裕群體購(gòu)買多套住房--包括豪宅的背景下，資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)已驟然加大，國(guó)內(nèi)富豪階層購(gòu)買豪宅的熱情正在消退；而種種跡象表明，境外熱錢退潮的可能性在加大，這也促使以“稀缺”、“珍藏”等自我標(biāo)榜的豪宅市場(chǎng)快速降溫。

　　抗跌神話破滅

　　一直以來(lái)，豪宅以其高品質(zhì)和稀缺性，成為各地富豪們“收藏”和抵御市場(chǎng)周期波動(dòng)的重要選擇；不過(guò)，在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控和調(diào)整中，豪宅“抗跌”的光環(huán)也已然黯淡。

　　目前，房地產(chǎn)業(yè)界對(duì)于豪宅還沒(méi)有統(tǒng)一的界定。不過(guò)。業(yè)內(nèi)資深人士指出，所謂豪宅，都具備三大特性。首先，單位銷售均價(jià)高于同區(qū)域房?jī)r(jià)50%以上；其次，套型面積超過(guò)150平方米；最后，購(gòu)買人群的“身家”遠(yuǎn)超千萬(wàn)元。這類住宅產(chǎn)品包括別墅和城市高端公寓。

　　6月以來(lái)，眾多符合這三大特性的住宅產(chǎn)品也逐步加入了降價(jià)陣營(yíng)。

　　接受深圳“卓越維港”別墅投資者委托的中介坦言，這套別墅為一名企業(yè)主所有，新政之前的掛牌價(jià)為1800萬(wàn)元，最近業(yè)主資金緊張打算賣掉。然而市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，原來(lái)的掛牌價(jià)無(wú)法成交，業(yè)主連續(xù)調(diào)低掛牌價(jià)，最后掛到1200萬(wàn)元。

　　“不料購(gòu)房者還在討價(jià)還價(jià)，經(jīng)過(guò)這么久，業(yè)主的實(shí)際心理價(jià)位已經(jīng)到了1000萬(wàn)元�！敝薪楣�司負(fù)責(zé)人表示。這套直降800萬(wàn)元的別墅是深圳后海灣卓越維港的疊加別墅，可以看到海景，面積約240平方米，是剛交房不久的毛坯房。

　　這雖然是深圳后海片區(qū)豪宅的一個(gè)極端案例，但美聯(lián)物業(yè)南山區(qū)負(fù)責(zé)人表示，后海片區(qū)豪宅去年漲幅超過(guò)一倍，過(guò)度炒作，調(diào)控出臺(tái)后成交立刻冰凍，價(jià)格降了10%至15%。

　　深圳另一個(gè)豪宅片區(qū)——香蜜湖，成交量自調(diào)控以來(lái)也持續(xù)低迷。中原地產(chǎn)香蜜湖片區(qū)業(yè)務(wù)員坦言，三個(gè)月以來(lái)，在整個(gè)二手房市場(chǎng)上香蜜湖1號(hào)沒(méi)有一套成交，水榭花都也僅成交一套，而在調(diào)控之前，這兩個(gè)豪宅樓盤每個(gè)月都可以成交3至5套。華僑城的波托菲諾、紅樹西岸等頂級(jí)豪宅成交量也不超過(guò)10套。

　　類似的情況也出現(xiàn)在北京。6月，北京豪宅的銷量降至2008年3月以來(lái)的最低點(diǎn)；別墅和高端公寓的成交量不足100套；與4月份的高點(diǎn)相比，降幅超過(guò)80%。

　　號(hào)稱北京最貴公寓樓盤的長(zhǎng)安8號(hào)，公開售價(jià)為8萬(wàn)元/平方米。自5月1日公開發(fā)售以來(lái)，僅簽約3套，“聯(lián)機(jī)備案”40套，銷售率勉強(qiáng)達(dá)到10%。該項(xiàng)目銷售人員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“現(xiàn)在認(rèn)購(gòu)，還有很大的優(yōu)惠，幅度超過(guò)10%�！�

　　“偽豪宅”遭拋棄

　　2009年房?jī)r(jià)飆漲之際，眾多開發(fā)商紛紛將普通住宅產(chǎn)品“人為拔高”，大戶型、低密度和高總價(jià)的普通住宅設(shè)計(jì)方案風(fēng)靡市場(chǎng)。“這類住宅產(chǎn)品并不具備特殊的自然景觀和人文環(huán)境，也沒(méi)有高科技的環(huán)保設(shè)施，甚至連園林設(shè)計(jì)也不是定制化的。這些住宅目前的日子普遍不好過(guò)�！睒I(yè)內(nèi)人士指出。

　　豪宅市場(chǎng)受到調(diào)控沖擊，眾多“偽豪宅”項(xiàng)目面臨更嚴(yán)峻的降價(jià)壓力，甚至可能修改規(guī)劃。6月份，許多戶型偏大的“偽豪宅”項(xiàng)目紛紛推遲開盤，而開盤項(xiàng)目普遍低開。4月份新政出臺(tái)以來(lái)，深圳新上市的近20個(gè)新樓盤中，沒(méi)有超過(guò)4萬(wàn)元/平方米的高端住宅推出。

　　美聯(lián)物業(yè)深圳營(yíng)業(yè)部總經(jīng)理江少杰表示，豪宅近年來(lái)價(jià)格漲幅驚人，尤其是2004、2005年推出的豪宅樓盤，有的價(jià)格已經(jīng)是原價(jià)的六七倍，炒作嚴(yán)重，新政一出投資客對(duì)豪宅望而卻步。

　　與去年豪宅市場(chǎng)的集體火爆形成鮮明對(duì)比，從沸點(diǎn)已降到冰點(diǎn)。世聯(lián)地產(chǎn)研究人士指出，未來(lái)真正占據(jù)稀缺的、頂級(jí)的自然資源或城市資源的“真豪宅”所具有的價(jià)值，可能會(huì)得到高端客戶的認(rèn)可，成為豪宅市場(chǎng)中的聚焦點(diǎn)；另一方面，一些僅靠概念炒作出高價(jià)，但不具備豪宅品質(zhì)的“偽豪宅”，則會(huì)在嚴(yán)厲的信貸調(diào)控中被市場(chǎng)拋棄。

　　專家表示，地產(chǎn)新政對(duì)于90平方米以下的首次置業(yè)沒(méi)有影響，小戶型成為近期成交主力，精準(zhǔn)打擊的是投資客和多次購(gòu)房者，而豪宅的購(gòu)買者大部分都是投資客，對(duì)豪宅市場(chǎng)影響立竿見影。為此，不少開發(fā)商可能對(duì)原先的項(xiàng)目重新定位，戶型規(guī)劃重新設(shè)計(jì)，中小戶型產(chǎn)品或再度受到市場(chǎng)青睞。

　　以深圳為例，6月份，深圳僅有4個(gè)新項(xiàng)目入市，共銷售住宅面積13.8萬(wàn)平方米，環(huán)比大減73.6%，同比減少3.0%。這四個(gè)項(xiàng)目均以中小戶型住宅為主，入市均價(jià)集中在10000-20000元/平方米。小戶型為主的成交結(jié)構(gòu)拉低了近期深圳新房均價(jià)，6月份新房成交均價(jià)跌破17000元/平方米，為最近11個(gè)月以來(lái)最低。

　　熱錢或退潮

　　上一波匯改前后，為“賭”人民幣升值，境外熱錢大肆涌入并投向國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)。其中，京、滬、深等地的高端物業(yè)成為境外熱錢的主要目標(biāo)。但從今年開始，熱錢出現(xiàn)退潮跡象。

　　“一方面，與歐美國(guó)家相比，我國(guó)的資產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)很高，尤其是房地產(chǎn)領(lǐng)域，繼續(xù)追加投資的風(fēng)險(xiǎn)很大；另一方面，大量的熱錢可能借新一輪人民幣升值勝利撤出。兩方面因素都對(duì)國(guó)內(nèi)豪宅市場(chǎng)不利。”業(yè)內(nèi)專家坦言。

　　2010年第2季度，中國(guó)外匯儲(chǔ)備僅增加0.29%，為十年來(lái)的增速最低值。其中在5月份甚至出現(xiàn)了外匯儲(chǔ)備增加額為負(fù)的情況，而當(dāng)月卻出現(xiàn)了較大規(guī)模的外貿(mào)順差。5月份，外匯占款環(huán)比驟降超過(guò)五成，釋放出熱錢外流的明顯信號(hào)。

　　“從地下錢莊監(jiān)控的情況看，熱錢正在大進(jìn)大出，其結(jié)構(gòu)已發(fā)生變化，上半年很多流進(jìn)來(lái)的熱錢都是港澳臺(tái)居民儲(chǔ)蓄資金，這些資金正在逐步退出�！睆V東省社科院一位研究熱錢的專家說(shuō)。從港澳臺(tái)流入的資金，在國(guó)內(nèi)的主要投資便是不動(dòng)產(chǎn)。

　　這位專家也指出，現(xiàn)在還不能完全明確熱錢退出與豪宅市場(chǎng)的冷卻之間有多大關(guān)聯(lián)，但可以肯定的是，熱錢所投資的物業(yè)一般具備區(qū)域地段的優(yōu)越性，房?jī)r(jià)也明顯高于周邊均價(jià)。一旦熱錢要退出，必然會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是豪宅市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。

　　伴隨著熱錢的退出，國(guó)內(nèi)富豪階層購(gòu)置房產(chǎn)的熱情以及對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的信心正在動(dòng)搖。摩根士丹利執(zhí)行董事兼中國(guó)策略師婁剛坦言，今年3、4月間，他已將其位于上海的幾套高端公寓全部售出，理由便是“不看好房產(chǎn)價(jià)值能繼續(xù)高增長(zhǎng)。”

　　顯然，熱錢退出和財(cái)富主要掌控群體的動(dòng)搖，促成了近期的“豪宅變局”，而這一變局是短期調(diào)整還是趨勢(shì)性變化，還有待觀察。 記者 萬(wàn)晶 林喆