“銀信合作叫停”劍指地產(chǎn)金融風(fēng)險

　　今年上半年，新成立的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品接近140款，規(guī)模超過350億元，而2009年全年才有181款房地產(chǎn)投資信托，規(guī)模也僅327億元；更為驚人的是包括上市公司在內(nèi)的中小房地產(chǎn)企業(yè)紛紛拋出了信托計(jì)劃，產(chǎn)品年化收益率一路飆升，最高已達(dá)17%。(據(jù)《中國證券報》)

　　與這則消息同期公布的另一則銀監(jiān)會監(jiān)管新動向信息同樣值得關(guān)注：銀監(jiān)會下發(fā)口頭通知，要求信托機(jī)構(gòu)停止一切與銀信合作相關(guān)的業(yè)務(wù)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月30日，銀信間合作業(yè)務(wù)規(guī)模已達(dá)1.88萬億元。考慮到此后五六月份規(guī)模仍在不斷沖高，未來通過銀信合作渠道流出的信貸規(guī)模將會繼續(xù)增長。

　　對于銀監(jiān)會而言，2010年7.5萬億的信貸增量加上銀信合作2萬億的實(shí)際信貸，已經(jīng)大大超出了監(jiān)管層流動性監(jiān)控的目標(biāo)。為確保限制流動性過剩，防止資產(chǎn)泡沫和通脹預(yù)期加速，對直接信貸之外的其他融資渠道進(jìn)行有效地限制管理就成為銀監(jiān)會必然的政策選項(xiàng)。

　　雖然有媒體披露目前直接投資于房地產(chǎn)信托的銀信合作產(chǎn)品已逐漸減少，但是仔細(xì)分析銀信合作產(chǎn)品與房地產(chǎn)信托規(guī)模同步放大的數(shù)據(jù)，就可以得出大量資金通過信托機(jī)構(gòu)這一轉(zhuǎn)換中樞流入到房地產(chǎn)領(lǐng)域的結(jié)論。而房地產(chǎn)信托計(jì)劃年化收益率高達(dá)17%也戳破了開發(fā)商“不差錢”的神話，高負(fù)債快速擴(kuò)張的經(jīng)營模式，使得開發(fā)商即便是在2009年高額盈利的支撐下依然難掩資金短缺。

　　基于銀信合作產(chǎn)品融資的房地產(chǎn)信托所蘊(yùn)含的金融風(fēng)險絕不可小覷。回顧當(dāng)年日本房地產(chǎn)泡沫破滅，之所以給國民經(jīng)濟(jì)帶來毀滅性的打擊，最根本的原因還在于對金融系統(tǒng)持續(xù)性的高度破壞。對于目前中國房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管來說，在限制房地產(chǎn)市場過度投機(jī)和擴(kuò)大保障房供給的同時，強(qiáng)化對相關(guān)金融風(fēng)險的監(jiān)控剝離顯得尤為重要。

　　這里的金融風(fēng)險既指向了明面的銀行直接開發(fā)貸款與個人購房信貸，同時也更多地開始轉(zhuǎn)向涉水更深的信托理財與民間融資渠道。相對于前者，后者的監(jiān)管難度要大上許多，但是由于后者可能涉及的資金總量更大，來源更為復(fù)雜，因而實(shí)施有效監(jiān)管，防患于未然的經(jīng)濟(jì)價值也就更為顯著。

　　信托機(jī)構(gòu)運(yùn)作的銀信地融資平臺模式，實(shí)際上是基于房地產(chǎn)市場快速發(fā)展、盈利率極高的前提條件。17%的年化收益率意味著整個項(xiàng)目的融資成本要接近30%，而“假股權(quán)實(shí)債權(quán)”的信托模式往往意味著開發(fā)商需要在開發(fā)末期高溢價回購股權(quán)，因而整個項(xiàng)目的融資成本還在30%之上。

　　如果在此前中國房地產(chǎn)行業(yè)快速成長的時期，這樣的成本還勉強(qiáng)能夠支撐。而當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸步入冷卻期之后，房地產(chǎn)行業(yè)及其附帶金融業(yè)務(wù)風(fēng)險也大大增加。即便是信托公司和銀行能夠獲得抵押資產(chǎn)，如土地、商品房等等，但是在整個樓市價格下滑的大趨勢下，抵押品價值是否會隨著市場價值急劇下降尚不得而知。從上世紀(jì)90年代樓市衰退來看，最終抵押品的價值往往大大低于金融機(jī)構(gòu)預(yù)期，同時相關(guān)信托等金融機(jī)構(gòu)因此倒閉的也不在少數(shù)。(陸志明）