券商：房地產毛利率下行 資金面受到影響

　　隨著房地產行業(yè)步入深度調整，行業(yè)的利潤增速面臨下滑的壓力。近期不少券商在中期報告中都指出，下半年整個房地產行業(yè)將進入下行調整期，行業(yè)的毛利率面臨下降的壓力，同時資金面的影響也將逐步顯現。

　　毛利率面臨下降壓力

　　申銀萬國研究報告稱，2009年下半年房地產新開工和投資趨向過熱，這導致行業(yè)從2010年下半年起會逐步進入庫存增長階段，從而形成對房價的壓制。未來行業(yè)盈利水平和利潤增速面臨下滑；預計2010-2012年，行業(yè)平均利潤率將由此前的41%降低至20%。企業(yè)更多依賴內生增長，而房價上漲平穩(wěn)將導致利潤增長受限；轉型期間，政策對行業(yè)的壓制導致融資受限，未來融資規(guī)模勢必下降；2010年銷售下滑導致企業(yè)平滑利潤意愿顯著，預計2010年行業(yè)利潤增速為31%。

　　中航證券研究員張紹坤認為，2009年7月至2010年5月累計新開工面積達到13億平方米，是2009年全年商品房銷售面積的1.4倍，住宅供給相對較為充足，住宅市場將呈現2010年庫存累積、2011年庫存消化的態(tài)勢。根據月供收入比和租金收益率測算，商品住宅價格回落幅度在10-30%，調整時間在1-2年，其中一線城市調整壓力較大。

　　銀河證券分析人士指出，2010年開發(fā)類地產上市公司的毛利率面臨下降壓力。2009和2010年商品房售價中地價占比在提升，預計從2008年的23%上升至26%和27%。此外，土地增值稅的嚴格清算對公司整體平均而言，影響不大。預測主要開發(fā)類上市公司毛利率水平可能下降3-4個百分點。

　　資金面受到影響

　　從去年的“爭地”到今年的“退地”，土地市場可謂風云突變。隨著地價節(jié)節(jié)下調，再加上資金渠道受限，曾經的高價地所帶來的資金壓力正在逐漸顯現。榮盛發(fā)展(002146)近期就公告稱，公司于2007年12月所拿南京仙林地塊已解除土地出讓合同。該宗地塊總價7.1億元，已繳納2.84億元，其中1.065億元定金不予退還。

　　國泰君安分析師孫建平指出，公司對于該項目已于2008、2009年度共計提減值準備0.60億元，剩余0.47億元將于2010年中報計提，折合降低每股收益0.03元。孫建平表示，南京退地使公司可以有充裕的資金做更好的拿地選擇，緩解市場向下時的資金壓力。

　　對于類似的退地現象，東方證券研究員楊國華表示，去年高價拿地的開發(fā)商將會面臨開發(fā)資金的壓力，但是在短時期內還不會明顯暴露。三四季度房價下降后，開發(fā)商可能會對去年高價地計提減值，未來開發(fā)商的資金壓力會越來越緊。他表示，尤其在去年快速擴張后，很多新開工項目的支出很大，但目前銀行信貸、再融資、信托等融資閘門被關閉后，開發(fā)商的資金流入能力大幅下降。因此未來主要還是通過降價促銷的方式來加快周轉，促進銷售回款，以解決資金問題。

　　招商證券研究員賈祖國則表示，目前已適當下調了部分地產公司盈利預測，下降幅度在20%左右。這主要基于三點考慮：4月份開始嚴厲的政策調控；地產再融資的從嚴，絕大多數想股權融資的地產公司可能在未來2年內都很難獲得融資；部分公司預收款情況出現一定程度的惡化，資金面受到一定程度的影響。本報記者 于萍