各地頻現(xiàn)“零成交” 盤活樓市的口子如何打開

　　近期，一些地方的新房無人問津，中介門庭冷落，甚至出現(xiàn)“零成交”現(xiàn)象。成交的持續(xù)低迷成為困擾一些地方房地產(chǎn)市場的主要問題。

　　新一輪調(diào)控至今，這種相持局面已維持兩個(gè)月有余。目前，投機(jī)投資性需求暫時(shí)得以遏制，但成交量的長期低迷畢竟不是正常狀態(tài)。問題是：如何打破眼下這種僵局？

　　“零成交”折射了什么

　　“5月份一單沒做，6月份只做了一單租賃，這兩個(gè)月只能拿1500元的底薪�！�7月3日，上海閔行區(qū)七寶板塊一家二手房中介的業(yè)務(wù)員告訴記者。

　　一手房領(lǐng)域的“零成交”同樣在各地出現(xiàn)。在北京，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，6月上旬北京147個(gè)樓盤出現(xiàn)零成交。在上海，中國指數(shù)研究院對該市6月在售的456個(gè)項(xiàng)目的監(jiān)測顯示，多達(dá)66個(gè)樓盤當(dāng)月成交為零。在深圳，

　　不少別墅等高檔房源已連續(xù)兩個(gè)月未售一套。

　　中國指數(shù)研究院的分析顯示，零成交的樓盤大約可分為幾種類型：一是“不愁賣”，這類樓盤前期成交較好，價(jià)格高位運(yùn)行；二是“還在漲”，樓盤價(jià)格逆勢上漲，有些別墅漲幅更是達(dá)到一兩成；三是“比較貴”，價(jià)格明顯高于周邊樓盤；四是“慢慢賣”，即銷售情況一直欠佳的項(xiàng)目；五是“剩不多”，即尾盤銷售的項(xiàng)目。

　　“零成交”的背后，是樓市的持續(xù)低迷。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月監(jiān)測的30個(gè)城市中，有29個(gè)城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下跌，半數(shù)城市成交量下跌接近或超過50%。6月，大多數(shù)城市成交量在5月份的基礎(chǔ)上進(jìn)一步下跌。

　　“零成交”的背后，是買房者的持續(xù)觀望。中國指數(shù)研究院近期發(fā)布的一份購房者調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，今年二季度有意“加緊購房”的人僅為8.3%，遠(yuǎn)低于一季度17.5%的水平；而“延遲購房”的人則有20.9%，比一季度高5.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　“零成交”似乎也是開發(fā)商與市場間形成的一種“默契”。在成交遇冷之際，樓市供應(yīng)也顯著走低。以上海為例，上�！熬W(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，6月上海僅推出了51.25萬平方米新房源，環(huán)比下降46.3%，是網(wǎng)上房地產(chǎn)公布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)5年以來的同期最低水平。

　　上海一家中型房企負(fù)責(zé)人告訴記者：“我們一般通過延緩施工、推遲銷售來緩解市場滯銷帶來的資金壓力�！彼麤Q定把這個(gè)原本年底上市的項(xiàng)目推遲到明年。

　　跌幅尚未達(dá)到市場預(yù)期

　　目前不少城市部分區(qū)域房價(jià)出現(xiàn)了一定程度的下跌，但絕非“一片普跌”。即使下跌，也多是在今年一季度高位基礎(chǔ)上的小幅回落，跟去年底的房價(jià)相比依然高出一截；而且，個(gè)別區(qū)域的房價(jià)并沒有明顯的松動(dòng)，甚至逆勢上漲。

　　比如，上海二手房指數(shù)辦公室的報(bào)告顯示，6月上海二手房價(jià)格指數(shù)為2565點(diǎn)，較上月下跌17點(diǎn)，環(huán)比下跌0.68%。這是上海二手房價(jià)格指數(shù)自2009年3月以來歷經(jīng)15個(gè)月上升后首次回落。在長寧古北、普陀長壽等投資客集中的板塊，6月還涌現(xiàn)一批“特價(jià)急售”房，部分房源甚至降幅達(dá)到15%-20%。上海外環(huán)房價(jià)在6月波動(dòng)相對明顯，下跌幅度均超過1%；但高價(jià)住宅集中的9個(gè)市中心區(qū)房價(jià)平均下跌僅為0.4%，盧灣、靜安兩區(qū)更是有0.12%和0.11%的小幅上漲。北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，5月份北京市房屋銷售價(jià)格環(huán)比下降僅0.1%。

　　為何會(huì)出現(xiàn)這種漲跌互現(xiàn)、遮遮掩掩甚至明降實(shí)升的情況？知名房企嘉華(中國)投資有限公司助理總經(jīng)理谷文勝說，目前市場還處在下行過程中、還沒有到達(dá)底部，現(xiàn)在推新盤有很高風(fēng)險(xiǎn)，“如果你降價(jià)10%銷售，但隨后有人可能降15%、20%，那樣先降價(jià)銷售的企業(yè)就很尷尬。”

　　永慶房屋公司總經(jīng)理陳史翎則認(rèn)為，上市房企每季度、半年等都有面向股東的盈收壓力，因而會(huì)有選擇地降價(jià)銷售，“總體看來，目前房企的資金流沒有問題，還沒有到迫不得已需要大范圍降價(jià)促銷的時(shí)候。”

　　如何打破樓市僵局

　　上述中國指數(shù)研究院的調(diào)查結(jié)果還顯示，今年二季度，認(rèn)為房價(jià)會(huì)“小幅上漲”的人為11%，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一季度時(shí)的34.1%；而認(rèn)為將“小幅下降”的購房者為39.2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一季度的19.8%。可見，新一輪樓市調(diào)控政策實(shí)施兩個(gè)多月以來，市場對調(diào)控新政策的信心正在增強(qiáng)，對房價(jià)合理回調(diào)的預(yù)期正在強(qiáng)化。

　　如何打破眼下的僵局、盤活樓市？業(yè)內(nèi)人士分析，其內(nèi)在因素是開發(fā)商的資金情況。

　　數(shù)據(jù)顯示，一季度上市房企板塊經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額為-418.58億元，預(yù)計(jì)二季度后開發(fā)商資金缺口還將放大。目前，上市再融資幾乎處于停滯狀態(tài)，個(gè)人信貸也持續(xù)收緊，如果房屋銷售面積繼續(xù)大面積下滑，開發(fā)商的資金面和降價(jià)銷售的壓力將進(jìn)一步增大。

　　其外在因素，則是調(diào)控政策的執(zhí)行力度。住建部政策研究中心一位負(fù)責(zé)人日前公開表示，“要縮短觀望期，地方政府要抓緊出臺調(diào)控細(xì)則，加大對囤房、囤地等違規(guī)行為的處理力度，并加大供應(yīng)量”。上海市住房保障和房屋管理局的相關(guān)負(fù)責(zé)人日前也直言，目前不少開發(fā)商的定價(jià)策略是有問題的，開發(fā)商要調(diào)整心態(tài)、認(rèn)清大勢，合理定價(jià)。

　　一些業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為，“地市”直接影響著“樓市”的預(yù)期，目前激活樓市的關(guān)鍵是要堅(jiān)決抑制土地價(jià)格快速上漲的勢頭，并以“面粉”價(jià)格的合理回落帶動(dòng)“面包”價(jià)格的下行。記者葉鋒