房地產(chǎn)稅的真正功能是調(diào)節(jié)人們的改善性結(jié)構(gòu)性需求。就像汽車一樣，對(duì)大排量汽車征重稅，讓消費(fèi)者少買大排量汽車，房地產(chǎn)稅也是這樣，讓人考慮是否租房不買房，或買小房不買大房。因此，房地產(chǎn)稅是長(zhǎng)性慢效，不是可以臨時(shí)隨便拿來對(duì)付急用的。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生3日接受中國(guó)證券報(bào)記者專訪時(shí)表示，用房產(chǎn)稅改革來調(diào)控房?jī)r(jià)的做法并不成熟。房產(chǎn)稅改革既不能打擊投機(jī)需求，也不能抑制投資需求。要遏制房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭，土地增值稅和個(gè)人所得稅的作用比房產(chǎn)稅更直接有效。

　　房產(chǎn)稅名不副實(shí) 弊大于利

　　中國(guó)證券報(bào)記者：現(xiàn)在社會(huì)上關(guān)于房產(chǎn)稅的呼聲很高，您認(rèn)為目前用房產(chǎn)稅改革來調(diào)控房?jī)r(jià)的做法是否成熟？

　　華生：應(yīng)當(dāng)說今后全面征收“房地產(chǎn)稅”或者稱“財(cái)產(chǎn)稅”是國(guó)際慣例，也是改革的大方向，可以推動(dòng)地方政府從“土地財(cái)政”轉(zhuǎn)化為“稅收財(cái)政”。目前變通的房產(chǎn)稅似乎成為調(diào)控政策的中心和輿論的焦點(diǎn)，但其實(shí)這種打擦邊球的辦法有很大的誤導(dǎo)，并不成熟和可行。

　　為什么不成熟？首先是法律法規(guī)的制度準(zhǔn)備不成熟。對(duì)居民住宅征稅是我國(guó)稅制結(jié)構(gòu)的重大改變，解決的主要是財(cái)產(chǎn)和收入分配不均的矛盾。這完全是一個(gè)新稅種，用現(xiàn)有的房產(chǎn)稅來代替存在客觀上的困難。主要難點(diǎn)在于，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是針對(duì)房屋的原值扣除一定比例后征收，但實(shí)際上房屋本身價(jià)值很小，蓋成了就開始貶值，只有土地是不斷升值的。所以國(guó)外的房地產(chǎn)稅都是主要依據(jù)土地及房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格來征收，以滿足地方政府財(cái)政收入不斷增長(zhǎng)的需要。因此新稅種的名稱，必須包括土地，而且主要是土地，不然的話將完全名不副實(shí)。因?yàn)閱渭兊姆课荼旧砀�本不值多少錢，房產(chǎn)稅沒什么可征。

　　其次，開征的難度非常大。普遍開征會(huì)顯著加重一般老百姓的負(fù)擔(dān)，目前幾乎完全不可能。但如果不普遍開征，又意味著房產(chǎn)稅在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)不可能成為地方政府的主要收入來源。而且差別開征，按面積或按套劃線弊病都很多，既收不了多少稅，還會(huì)引出很多新的不公平和麻煩。搞得不好，就可能成為利空出盡，房?jī)r(jià)新一輪炒作的由頭。

　　中國(guó)證券報(bào)記者：既然我國(guó)土地是國(guó)有的，在購(gòu)房人已經(jīng)一次性繳納了40年或70年土地出讓金的情況下，再征收房地產(chǎn)稅，是否存在重復(fù)征稅的情況？

　　華生：有很多人認(rèn)為，我國(guó)土地是國(guó)有的，私人沒有產(chǎn)權(quán)，因此不能對(duì)個(gè)人征稅，這種看法也不正確。土地使用權(quán)是在不斷增值的，因此既可以對(duì)土地所有權(quán)征稅，也可以對(duì)土地使用權(quán)征稅。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來看也是這樣。如英國(guó)的房產(chǎn)就存在兩種情況，一種是有地權(quán)的，稱為“free hold”，另一種是不帶地權(quán)的稱為“l(fā)ease hold”，但是在地方政府征財(cái)產(chǎn)稅時(shí)是沒有區(qū)別的。

　　目前的現(xiàn)實(shí)是，土地使用權(quán)的增值部分歸個(gè)人所有，但實(shí)際上應(yīng)該是社會(huì)和個(gè)人分享。土地是壟斷資源，首先要滿足大部分人的基本需求，所以土地私有的國(guó)家也要通過稅收的方式參與土地增值部分的再分配。

　　我國(guó)的土地使用權(quán)名義上是70年，實(shí)際上是一種長(zhǎng)期產(chǎn)權(quán)，到了年限，國(guó)家并沒有收走。我們可以看到，所有拆遷的居民，無論在原房產(chǎn)住了多久，返還的安置住房都是仍然具備充足的70年產(chǎn)權(quán)。買賣二手房時(shí)也沒人問還剩多少年產(chǎn)權(quán)。在我看來，70年的產(chǎn)權(quán)在真正設(shè)計(jì)整體制度安排，啟動(dòng)房地產(chǎn)稅的時(shí)候會(huì)象農(nóng)地承包一樣，被國(guó)家明確為長(zhǎng)期持有。

　　現(xiàn)在地方政府都熱衷于賣地，但是要看到城市的規(guī)模不能無限的擴(kuò)張，這是個(gè)大趨勢(shì)，地方政府把土地都賣完了，收入從哪里來？土地出讓金應(yīng)該跟保障房建設(shè)掛鉤，這樣地方政府就沒有錢來搞其他的項(xiàng)目。房地產(chǎn)稅最終要促成我國(guó)的土地財(cái)政向稅收財(cái)政的轉(zhuǎn)變，這樣既完成了稅制的改革，也解決了保障房建設(shè)的資金來源。