部分財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)有所好轉(zhuǎn)

　　一季報(bào)顯現(xiàn)積極變化

　　根據(jù)中投證券對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)92家上市公司08年年報(bào)和09年一季報(bào)綜合比較分析，部分財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)在今年一季度已出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，主要體現(xiàn)在預(yù)收賬款顯著增加、凈負(fù)債率有所下降和銷(xiāo)售收入出現(xiàn)增長(zhǎng)等三方面。

　　08年房地產(chǎn)市場(chǎng)深幅調(diào)整，行業(yè)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)增速大幅下降，09年一季度銷(xiāo)售回暖尚未體現(xiàn)在報(bào)表中，但09年一季度預(yù)收賬款增長(zhǎng)顯著，預(yù)計(jì)09年行業(yè)整體增長(zhǎng)超市場(chǎng)預(yù)期。2008年房地產(chǎn)行業(yè)92家上市公司營(yíng)業(yè)收入增速?gòu)?7年的47%下降到16%，歸屬母公司所有者凈利潤(rùn)增速?gòu)?7年的89%下降到9%;09年一季度上述增速大幅減緩，營(yíng)業(yè)收入同比下降8.5%，歸屬母公司所有者凈利潤(rùn)同比下降22.9%。09年一季度預(yù)收賬款大幅回升，92家上市公司預(yù)收賬款比08年末增長(zhǎng)17.8%，而08年一季度僅比07年末增長(zhǎng)5.3%。

　　凈負(fù)債率下降，09年一季度銷(xiāo)售有所回暖，行業(yè)資金壓力有所緩解。08年末，房地產(chǎn)行業(yè)92家上市公司資產(chǎn)負(fù)債率為62.9%，比07年末上升0.2個(gè)百分點(diǎn)，扣除預(yù)收賬款后的負(fù)債率和凈負(fù)債率分別比07年末上升4.3和13.1個(gè)百分點(diǎn)。09年一季度末，資產(chǎn)負(fù)債率為63.7%，比08年末上升0.8個(gè)百分點(diǎn)，但扣除預(yù)收賬款后的負(fù)債率和凈負(fù)債率分別比08年末下降0.7和2.3個(gè)百分點(diǎn)，這是近期各地樓市復(fù)蘇，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售回籠資金大幅增長(zhǎng)，資金壓力緩解所致。

　　09年一季度毛利率下降，銷(xiāo)售收入增長(zhǎng)，09年凈利潤(rùn)同比有望正增長(zhǎng)。從08年的盈利指標(biāo)來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整尚未體現(xiàn)在盈利水平的下降上，08年行業(yè)的各項(xiàng)盈利指標(biāo)基本與07年持平。08-09年的價(jià)格調(diào)整將反映在09年的結(jié)算收入中，09年毛利率和凈利潤(rùn)率預(yù)計(jì)低于08年3%-5%點(diǎn)。09年一季度毛利率同比下降4.5個(gè)百分點(diǎn)，低于08年全年下降1.4個(gè)百分點(diǎn)的水平；扣除營(yíng)業(yè)稅金及附加后的毛利率同比下降4個(gè)百分點(diǎn)，低于08年全年1個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售凈利率同比下降3.2個(gè)百分點(diǎn)，低于08年全年1.6個(gè)百分點(diǎn)。但由于09年主要城市一季度銷(xiāo)售收入同比增長(zhǎng)超過(guò)100%，預(yù)計(jì)上市公司09年全年銷(xiāo)售增長(zhǎng)將在20%以上，銷(xiāo)售增長(zhǎng)將抵消毛利下降帶來(lái)的不利因素，預(yù)計(jì)09年是近年地產(chǎn)行業(yè)毛利的低點(diǎn)。

　　行業(yè)集中度繼續(xù)提高。08年?duì)I業(yè)收入排名前10名的上市公司其營(yíng)業(yè)收入合計(jì)占到行業(yè)的53.5%，比07年提高了3.5個(gè)百分點(diǎn)，萬(wàn)科占到行業(yè)全部營(yíng)業(yè)收入的21.2%，基本與07年持平。2005至2008年，營(yíng)業(yè)收入排名前10名的公司，其營(yíng)業(yè)收入占比從40.5%提高到53.5%，行業(yè)在加速整合過(guò)程中集中態(tài)勢(shì)顯著。

　　四方面

　　尋找投資機(jī)會(huì)

　　不過(guò)需要提醒的是，大部分行業(yè)分析師都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面回暖持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度，具體到個(gè)股的交易機(jī)會(huì)上，綜合山西證券、海通證券、長(zhǎng)江證券、金百靈投資等觀點(diǎn)，主要集中在以下幾個(gè)方面：

　　一、在世博會(huì)、迪士尼、雙中心等多個(gè)概念影響下的上海板塊的投資機(jī)會(huì)在未來(lái)幾年中長(zhǎng)期存在。具體上市公司分為兩類(lèi)：一是在原南匯區(qū)已有大量土地儲(chǔ)備等不動(dòng)產(chǎn)資源的相關(guān)上市公司，如中華企業(yè)、海博股份等；二是主導(dǎo)浦東新區(qū)所轄的四大國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)的陸家嘴、張江高科、浦東金橋、外高橋等公司，因有望獲得更多的土地儲(chǔ)備資源，并將由此從中顯著受益。

　　二、從行業(yè)復(fù)蘇角度，深圳等區(qū)域的房地產(chǎn)復(fù)蘇跡象較為明顯。深圳地區(qū)房地產(chǎn)股可積極跟蹤，當(dāng)然也包括業(yè)務(wù)總量中擁有大量深圳商品房銷(xiāo)售比重的品種，招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、沙河股份、深長(zhǎng)城、深振業(yè)等品種就是如此。

　　三、國(guó)家政策持續(xù)放松地產(chǎn)企業(yè)銀根，流動(dòng)性將再次成為主導(dǎo)行業(yè)發(fā)展變化的關(guān)鍵性因素。企業(yè)層面流動(dòng)性的釋放，將意味著房?jī)r(jià)逐步穩(wěn)定、土地成交逐步活躍、以及新開(kāi)工增加。這樣的釋放，最直接提升了地產(chǎn)行業(yè)中小公司的估值水平，這些企業(yè)徹底走出資金鏈的危局，屬于反轉(zhuǎn)類(lèi)型投資機(jī)遇，如廣宇集團(tuán)、上實(shí)發(fā)展等。

　　四、從市場(chǎng)層面，比如大股東定向增發(fā)價(jià)格高的，每股凈資產(chǎn)高的，或者有業(yè)績(jī)承諾等因素的個(gè)股，云南城投、陽(yáng)光發(fā)展、中江地產(chǎn)等可跟蹤。(本報(bào)記者 沈 明)