任志強(qiáng)：住房市場(chǎng)化再思考

　　政府應(yīng)給人們一個(gè)政策的穩(wěn)定預(yù)期，這是打破目前這種沉悶觀望的唯一有效出路。

　　1998年，住房政策由福利的實(shí)物分配改為貨幣化，房?jī)r(jià)成為備受關(guān)注的話題。2003年始，房地產(chǎn)業(yè)一度高歌猛進(jìn)，全國(guó)各城市高樓林立的同時(shí)，日益高漲的房?jī)r(jià)使民眾怨聲載道，房地產(chǎn)商成為“暴利”的炮轟對(duì)象，中央調(diào)控政策頻頻出臺(tái)。2008年，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)由直線上升應(yīng)聲而落，進(jìn)入量縮價(jià)滯期。如何防止中國(guó)經(jīng)濟(jì)的大起大落？怎樣保障作為支柱型產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展？《小康》記者走訪華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)，從房地產(chǎn)開發(fā)商的視角來思考中國(guó)的住房政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)化與中國(guó)的人居狀況。

　　過于頻繁出臺(tái)的調(diào)控政策，讓市場(chǎng)失去了預(yù)期。誰都希望中國(guó)的經(jīng)濟(jì)始終保持高增長(zhǎng)、低通脹，但如果是以人為壓低的資產(chǎn)與資源價(jià)格的壟斷為代價(jià)，那么就必然是不可持續(xù)與重病后發(fā)的。也許今天的無法預(yù)期正來自于這樣一種結(jié)果。

　　《小康》：自從年初深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)從高漲狀態(tài)步入滑坡，引發(fā)人們討論是否房地產(chǎn)市場(chǎng)的“拐點(diǎn)”就要到來。您當(dāng)時(shí)是否定“拐點(diǎn)”說的。但經(jīng)歷這幾個(gè)月，人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于觀望狀態(tài)。您是怎么看這個(gè)現(xiàn)象的？

　　任志強(qiáng)：觀望就是因?yàn)樯鐣?huì)與民眾無法判斷政策變化與未來的預(yù)期。每次宏觀調(diào)控政策出臺(tái)之后都會(huì)有一個(gè)觀望期，市場(chǎng)中不管是企業(yè)還是個(gè)人、不管是投資者還是消費(fèi)者都在觀望中等待。

　　過于頻繁地出臺(tái)調(diào)控政策，讓市場(chǎng)失去了預(yù)期，無法根據(jù)政策預(yù)期的走向?qū)嵤��?zhàn)略或較長(zhǎng)期的調(diào)整。最初的政策出臺(tái)，社會(huì)以為這就是預(yù)期了，但每次出臺(tái)的政策都在極短的周期中再次調(diào)整了。當(dāng)社會(huì)中的投資與消費(fèi)主體剛剛按著上一個(gè)剛出臺(tái)的政策調(diào)整了自己的經(jīng)營(yíng)與消費(fèi)行為時(shí)，不久新政策就從相反的方向出臺(tái)更嚴(yán)厲的手段，讓市場(chǎng)與民眾無所適從。于是就形成了每次政策出臺(tái)之后都有一個(gè)觀望期，似乎形成慣例地都在等待“第二只靴子落地”。

　　另外，人們觀望還因?yàn)樗麄儾恢�道政府是希望要控制通脹而犧牲增長(zhǎng)速度，還是容忍一定的通脹條件去理順被扭曲的資產(chǎn)與資源價(jià)格來保證經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)。我覺得政府應(yīng)該盡快地給人們一個(gè)政策的穩(wěn)定預(yù)期，這是打破這種沉悶觀望的唯一有效出路。

　　為了防止炒房者發(fā)財(cái)和防止炒房可能產(chǎn)生的泡沫，就一刀切地限制了住房的二套信貸，讓以舊換新、以小換大的住房梯次消費(fèi)也成了泡影，甚至還清了貸款的也不能合理地用較低的消費(fèi)信貸去改善住房條件，這顯然是不合理的。

　　《小康》：自2007下半年以來，政府為了針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)確實(shí)出臺(tái)了一系列的政策。對(duì)于購房者來說，影響最大的是對(duì)于購買第二套住房的銀行貸款上的限制；而對(duì)于開發(fā)商，也在信貸管理上做了相應(yīng)的調(diào)整。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，您是如何看待這些政策的？

　　任志強(qiáng)： 因?yàn)檫�有人住房情況較差或尚未改善住房條件，因此要限制有些人擁有第二套住房，這似乎已成為了多數(shù)民眾或輿論高唱的主調(diào)，政府也因此出臺(tái)了相關(guān)的措施以迎合民眾的呼聲。我認(rèn)為是荒謬的。

　　最簡(jiǎn)單的道理就在于不能因?yàn)橛腥诉�買不起私家車就不允許其他人擁有第二、第三輛車，社會(huì)主義不能因還有人貧窮就讓所有人都貧窮。有人說居住是個(gè)“人權(quán)”問題，有人說第二套住房多占用土地資源，第二輛汽車同樣占用著鋼鐵資源與燃料資源。任何非平均的消費(fèi)都必然會(huì)占用更多的資源。難道可以用平均資源占用為理由而只能實(shí)現(xiàn)平均消費(fèi)嗎？

　　如果用放水養(yǎng)魚的方式，則應(yīng)是對(duì)無力購房的應(yīng)保障群體用轉(zhuǎn)移支付的廉租房解決住房問題，對(duì)幫助的群體用免除土地出讓金的經(jīng)濟(jì)適用住房解決，同時(shí)既然政府能對(duì)那些無力交稅的群體實(shí)施無償?shù)幕蛎獬�土地收益的方式解決以保障住房，為什么不能對(duì)納稅群體中的弱者用購買商品房免征定額的個(gè)人所得稅的方式給以幫助呢？那些超出了免稅額度的炒房人自然就不能享受免稅的權(quán)利了，那么在炒房獲利的風(fēng)險(xiǎn)與法定的免稅獲利之間，人們就不得不做出更理性的選擇，也許炒房的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)不如合理的免稅更有誘惑力。

　　央行和銀監(jiān)會(huì)的信貸管理的通知僅僅針對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸，只嚴(yán)格地控制了市場(chǎng)的部分(包括個(gè)貸)。這讓我產(chǎn)生一個(gè)問題，難道中國(guó)真的不要市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)了，不要住房市場(chǎng)化了嗎？

　　以萬科作為例子來說，他們的產(chǎn)品全部供向市場(chǎng)出售，他們所有的資金都是生產(chǎn)的流動(dòng)資金而不是不動(dòng)產(chǎn)的持有性投資。因此央行要求他們的注冊(cè)資本必須大于或等于項(xiàng)目資本金率，而股東貸款卻不能算作自有資金的怪現(xiàn)象。正因?yàn)檫@樣，也才有了所謂的封閉貸款的管理和開發(fā)貸與個(gè)貸捆綁式信貸管理的發(fā)明等一系列的計(jì)劃管理方式。

　　我們不否認(rèn)這種信貸管理方式會(huì)增加銀行信貸的監(jiān)管能力與安全度，但市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中除了防范風(fēng)險(xiǎn)之外，更重要的是要提高資金的利用效率。如果安全是在降低效率的基礎(chǔ)上保障的，那么中國(guó)的經(jīng)濟(jì)又如何形成競(jìng)爭(zhēng)力呢？

　　24號(hào)文件明確了政府與市場(chǎng)分工的責(zé)任。它的實(shí)質(zhì)是告訴社會(huì)與民眾，住房人權(quán)保障的問題是政府的事，政府必須從資金、資源、產(chǎn)品、制度上對(duì)低收入家庭的住房困難給以全面的保障，這與市場(chǎng)化無關(guān)，是政府的責(zé)任，做不好打政府的板子，用清楚的問責(zé)制與市場(chǎng)的管理分開。

　　《小康》：您多次在研討會(huì)上指出，同時(shí)也撰文表示：良好的住房政策是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，您認(rèn)為目前的住房政策是怎么樣的，又該在哪些地方改進(jìn)呢？

　　任志強(qiáng)：住房政策是個(gè)長(zhǎng)期政策、龍頭政策，影響著市場(chǎng)政策與產(chǎn)業(yè)政策。在1998年之前，住房政策是福利的實(shí)物分配制度，但并沒有從根本上改善住房的條件，反而讓各級(jí)財(cái)政背上了沉重的包袱。1998年的住房制度貨幣化分配的改革是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中的突破。但當(dāng)時(shí)在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要矛盾掩蓋之下，忽視了對(duì)低收入無房戶群體的保障體系的建立，留下了十年的遺憾。當(dāng)我們?cè)噲D用市場(chǎng)化的方式解決保障性問題或無強(qiáng)制性約束的分層次解決住房的政策，這會(huì)造成公共產(chǎn)品嚴(yán)重的缺失，也會(huì)在最終形成了住房制度的扭曲。這就是目前所有的社會(huì)矛盾集中轉(zhuǎn)移于市場(chǎng)化和產(chǎn)業(yè)政策上來，同時(shí)也讓所有行政調(diào)控的板子打在了房地產(chǎn)行業(yè)上。

　　什么是中國(guó)的住房政策呢？目前尚沒有立法(如住宅法)而是只有1998年的23號(hào)文件、2003年的18號(hào)文件和2007年的24號(hào)文件。

　　前兩個(gè)文件中有明確的經(jīng)濟(jì)適用住房與廉租房的需求，但沒有明確責(zé)任與資金保障，因此讓保障性的廉租房成了一句空話，也讓經(jīng)濟(jì)適用住房飛出了保障性的軌道，混入到了市場(chǎng)的行列之中，成了富人們財(cái)產(chǎn)性收入的工具和行政性尋租的工具。

　　24號(hào)文件明確了政府與市場(chǎng)分工的責(zé)任。2008年溫總理的政府工作報(bào)告也特別強(qiáng)調(diào)了政府與市場(chǎng)責(zé)任的劃分與界定，再一次明確了中國(guó)的住房政策，即中高收入家庭靠市場(chǎng)(商品房)、低收入家庭靠政府(廉租房)、中間層介于兩者之間，上端政府幫助進(jìn)市場(chǎng)，下端政府幫助進(jìn)保障(分別為限價(jià)房與經(jīng)濟(jì)適用住房)。

　　公共產(chǎn)品的十年缺失，讓更多的民眾將房?jī)r(jià)中被政府索取了大量土地出讓金，卻不能提供社會(huì)保障的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給了市場(chǎng)和開發(fā)商。該不該買房本是有完全支付或部分支付能力家庭討論的問題，但卻成了全民關(guān)心的事情，讓那些本就沒有支付能力的家庭也成了市場(chǎng)中的爭(zhēng)搶者，讓市場(chǎng)中增加了許多無理性的噪音。

　　《小康》：這幾年，社會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商多有責(zé)難，房?jī)r(jià)的看漲看跌也成為大家的熱點(diǎn)話題。作為華遠(yuǎn)房地產(chǎn)董事長(zhǎng)，您是如何看待這個(gè)現(xiàn)象的？

　　任志強(qiáng)：當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)被稱為是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)時(shí)，反對(duì)的聲音就從未停止，房地產(chǎn)開發(fā)商也連續(xù)不斷地成為重拳猛擊的對(duì)象，變成了人人喊打的過街老鼠。房地產(chǎn)業(yè)一方面在改善著城市面貌、增加著政府第二財(cái)政的收入、提高著城市人民的居住水平；另一方面又被當(dāng)作經(jīng)濟(jì)過熱的禍根和推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格上漲的源頭。

　　該不該買房是個(gè)需要不需要的判斷，前提是有支付能力。否則人人都覺得自己該上月球、該有房、有車、有高等教育與高消費(fèi)，這就成了天方夜譚了。討論問題應(yīng)有前提與基礎(chǔ)。

　　什么時(shí)候與什么價(jià)位購房是與支付條件和預(yù)期收入能力相關(guān)的事，卻在市場(chǎng)中成了投資者的討價(jià)還價(jià)。更多的人不是以需求為前提，而是以房?jī)r(jià)是否能產(chǎn)生更多盈利為條件的討論，讓消費(fèi)觀念產(chǎn)生了混亂。固然商品房具有雙重屬性，包括投資產(chǎn)品的功能，卻不能不強(qiáng)調(diào)社會(huì)輿論導(dǎo)向作用，更多地讓住房變成投資品的單一屬性，讓社會(huì)的預(yù)期發(fā)生了重大扭曲。

　　而政府出臺(tái)的各種嚴(yán)控政策則從限制、抑制投機(jī)變成了面對(duì)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。似乎炒房產(chǎn)生的危害遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于解決與改善住房需求的實(shí)際效果。投資過熱已成為房地產(chǎn)業(yè)的副產(chǎn)品，讓支柱型產(chǎn)業(yè)不但徒有虛名，且連拉動(dòng)內(nèi)需都成了空話。解決保障性住房已壓倒一切地占了主導(dǎo)地位，而商品房市場(chǎng)化改革也成了備受爭(zhēng)議的錯(cuò)誤。

　　于是住房是政治、房?jī)r(jià)是政治等等與市場(chǎng)原則根本無關(guān)或相背的口號(hào)都堂堂正正地出自政府官員之口并寫到了政府的工作文件之中。更有甚者，則是要用社會(huì)保障性住房的大量推出來降低市場(chǎng)商品房房?jī)r(jià)，將政府責(zé)任與市場(chǎng)責(zé)任完全顛倒了，也在干擾與破壞中國(guó)的住房政策和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。

　　政府在制訂政策時(shí)，不但要對(duì)貧窮者給予法律的保障，維護(hù)世界人權(quán)公約這一基礎(chǔ)，同時(shí)，也應(yīng)該對(duì)合法收入與勞動(dòng)致富給予肯定，并對(duì)財(cái)富給予必要的尊重。如果整個(gè)社會(huì)的平均水平很低，即使有保障制度也不會(huì)讓社會(huì)更快發(fā)展，也不會(huì)讓窮人過上更好的日子。

　　《小康》：您認(rèn)為我們?cè)撊绾魏侠淼匾?guī)劃好保障性住房與商品房，以此保證人們的居住權(quán)？

　　任志強(qiáng)：我們可以用分層次的交通體系來對(duì)比一下中國(guó)住房政策中的多層次消費(fèi)問題。每個(gè)層次中又有高、中、低的不同消費(fèi)層次。這些劃分恰恰是給不同收入的群體進(jìn)行消費(fèi)選擇的權(quán)利。

　　高收入的家庭可以選擇私人交通或公共交通中的高消費(fèi)；中低收入家庭可以選擇適于自己消費(fèi)能力的交通方式，如市內(nèi)的私人交通、航空中的中等消費(fèi)、火車中的高消費(fèi)；低收入家庭則更多選擇公共交通中的帶有政府補(bǔ)貼或較低的消費(fèi)方式。

　　住房政策也同樣。住房分為保障性的公共產(chǎn)品(廉租房)，半保障性的公共產(chǎn)品(經(jīng)濟(jì)適用住房)，幫助性的半商品房(兩限房)以及商品房中的高、中、低檔房。不同的消費(fèi)群體可以選擇不同的消費(fèi)或保障，但絕不能將不同的消費(fèi)群體放在一個(gè)水平上去對(duì)比。

　　市場(chǎng)只面對(duì)高或中高收入的家庭，這是中央與國(guó)務(wù)院文件定的調(diào)子，也是中國(guó)住房政策的重要改革之一，所以才有了商品房是給富人蓋的前提。

　　政府的稅收毫無疑問的應(yīng)對(duì)那些缺少競(jìng)爭(zhēng)能力的弱勢(shì)群體和貧困家庭給予逐步提高的社會(huì)保障，包括最低生活保障、收入保障、住房保障以及醫(yī)療、教育、退養(yǎng)等各種保障。但對(duì)低收入群體的保障性政策與法律并不同時(shí)和必須去限制其他人創(chuàng)造財(cái)富和增加財(cái)產(chǎn)性收入。

　　只有創(chuàng)造的財(cái)富更多、政府的稅收更多時(shí)，才有可能實(shí)行更多的轉(zhuǎn)移支付，建立更高的社會(huì)保障標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)共同富裕的目標(biāo)。

　　住房與收入上都是同樣的道理，只有市場(chǎng)讓整個(gè)社會(huì)的財(cái)富增長(zhǎng)時(shí)，對(duì)窮者的保障才是真正的保障。