2007年3月爆發(fā)的美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)全球金融市場(chǎng)動(dòng)蕩加劇。花旗、貝爾斯登、美林、摩根、瑞銀等一大批著名金融機(jī)構(gòu)，2007年度都因次級(jí)貸款發(fā)生巨額虧損。貝爾斯登因支付危機(jī)被摩根大通以低價(jià)收購(gòu)，成為危機(jī)發(fā)生以來(lái)第一家倒下的大型金融機(jī)構(gòu)。全球股市出現(xiàn)大幅下跌和劇烈動(dòng)蕩，因次貸問題引發(fā)的金融市場(chǎng)危機(jī)還在加劇。據(jù)有關(guān)研究機(jī)構(gòu)估計(jì)，次貸危機(jī)的損失可能超過7000億美元。同時(shí)，中國(guó)資本市場(chǎng)也受全球次貸危機(jī)影響發(fā)生動(dòng)蕩。深刻認(rèn)識(shí)美國(guó)次貸危機(jī)的形成機(jī)制，對(duì)防范我國(guó)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，具有十分重要的借鑒意義。

　　違規(guī)行為造成次貸危機(jī)

　　在當(dāng)前更為廣泛的調(diào)查中，聯(lián)邦機(jī)構(gòu)正在調(diào)查抵押貸款公司是否存在利息矛盾、偽造賬目、內(nèi)幕交易，以及抵押證券是如何提供給投資者的，是否存在違規(guī)借貸問題等。美國(guó)證券及交易委員會(huì)還在進(jìn)行大約36宗民事調(diào)查，以查清次級(jí)抵押貸款究竟是如何形成的，以及相關(guān)證券的價(jià)值是如何估算的

　　美國(guó)次貸危機(jī)，是指房地產(chǎn)市場(chǎng)上的次級(jí)按揭貸款因債務(wù)人無(wú)法償債而引發(fā)的金融市場(chǎng)危機(jī)。次級(jí)按揭貸款，是相對(duì)于給資信條件較好的客戶的按揭貸款而言。通過抵押形式，對(duì)收入低、沒有或缺乏足夠還款能力證明，或者其他負(fù)債較重、資信條件較“次”的住房購(gòu)買人發(fā)放貸款。美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)按揭貸款大致可以分為3個(gè)層次：優(yōu)質(zhì)貸款市場(chǎng)、“ALT-A”貸款市場(chǎng)和次級(jí)貸款市場(chǎng)。優(yōu)質(zhì)貸款市場(chǎng)面向信用等級(jí)高、債務(wù)負(fù)擔(dān)合理、風(fēng)險(xiǎn)小的優(yōu)良客戶，按揭利率相對(duì)較低。次級(jí)市場(chǎng)是指信用分?jǐn)?shù)低、收入證明缺失、負(fù)債較重的客戶，如美國(guó)的低收入階層和新移民。而“ALT-A”貸款市場(chǎng)是介于二者之間的灰色地帶，泛指那些信用記錄不錯(cuò)，但缺少或完全沒有固定收入、存款、資產(chǎn)等合法證明文件的客戶。次級(jí)市場(chǎng)和“ALT-A”貸款市場(chǎng)都是高風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)，按揭利率比優(yōu)質(zhì)貸款高，次貸危機(jī)就是這部分市場(chǎng)出現(xiàn)問題引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　美國(guó)次級(jí)抵押貸款證券市場(chǎng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)有一套復(fù)雜的傳導(dǎo)機(jī)制。在美國(guó)，個(gè)人貸款者是向抵押貸款公司而不是直接向銀行申請(qǐng)抵押貸款。抵押貸款公司將抵押貸款出售給商業(yè)銀行或者投資銀行。銀行將抵押貸款重新打包成抵押貸款證券后再出售給購(gòu)買抵押貸款證券的投資者，轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，銀行會(huì)與抵押貸款公司簽署協(xié)議，要求抵押貸款公司在個(gè)人貸款者拖欠還貸的情況下，回購(gòu)抵押貸款。銀行還會(huì)購(gòu)買一些信用違約互換合約，相當(dāng)于購(gòu)買一種對(duì)抗抵押貸款違約率上升的“保險(xiǎn)”，來(lái)進(jìn)一步分散自己的風(fēng)險(xiǎn)。次級(jí)按揭貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，是一系列綜合因素發(fā)生作用的結(jié)果。

　　次貸危機(jī)爆發(fā)后，美國(guó)聯(lián)邦調(diào)查局(FBI)于2008年初開始對(duì)14家公司在次級(jí)抵押貸款中可能存在的會(huì)計(jì)欺詐、內(nèi)幕交易等違規(guī)行為展開調(diào)查。3月，又開始對(duì)全美最大的抵押貸款銀行Countrywide涉嫌欺詐展開調(diào)查。這些公司的抵押貸款業(yè)務(wù)均受到毀滅性的次貸危機(jī)拖累。據(jù)報(bào)道，2004年至2007年之間，Countrywide抵押貸款業(yè)務(wù)的“服務(wù)性證券組合”突破1萬(wàn)億美元。Countrywide于今年1月份接受了美國(guó)銀行(Bank of America)40億美元的并購(gòu)要約。在美國(guó)司法部與聯(lián)邦調(diào)查局對(duì)其展開調(diào)查前，Countrywide已經(jīng)在接受美國(guó)證券及交易委員會(huì)(SEC)調(diào)查，并因?yàn)橥诵萁鸹�金涉嫌證券欺詐而遭到集體民事訴訟。在當(dāng)前更為廣泛的調(diào)查中，聯(lián)邦機(jī)構(gòu)正在調(diào)查抵押貸款公司是否存在利息矛盾、偽造賬目、內(nèi)幕交易，以及抵押證券是如何提供給投資者的，是否存在違規(guī)借貸問題等。美國(guó)證券及交易委員會(huì)還在進(jìn)行大約36宗民事調(diào)查，以查清次級(jí)抵押貸款究竟是如何形成的，以及相關(guān)證券的價(jià)值是如何估算的。除了美國(guó)聯(lián)邦調(diào)查局與證券及交易委員會(huì)之外，數(shù)個(gè)州的調(diào)查人員也正對(duì)抵押貸款業(yè)展開獨(dú)立調(diào)查，以弄清相關(guān)公司是否違反了聯(lián)邦借貸與民事權(quán)利法律，操縱誤導(dǎo)少數(shù)借款者借進(jìn)成本更高的貸款。

　　我國(guó)房地產(chǎn)貸款安全嗎

　　如果加上大量以房產(chǎn)作為抵押的其他貸款，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)已影響到銀行一半左右的信貸資產(chǎn)安全

　　我國(guó)的房地產(chǎn)貸款規(guī)模近幾年發(fā)展迅速，并對(duì)銀行業(yè)盈利能力和資產(chǎn)安全有較大影響。據(jù)上海銀監(jiān)局2008年2月發(fā)布的《2007年度上海市房地產(chǎn)信貸運(yùn)行報(bào)告》稱，截至2007年12月末，全市中資銀行商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額5137.62億元，比年初增加452.88億元，同比多增63.28億元，房地產(chǎn)貸款余額同比增長(zhǎng)10.58%。2007年，上海中資商業(yè)銀行增量貸款中有27.5%投向了房地產(chǎn)業(yè)。截至去年12月末，中資商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款的比重為32.2%。如果加上大量以房產(chǎn)作為抵押的其他貸款，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)已影響到銀行一半左右的信貸資產(chǎn)安全。在房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)加劇及宏觀調(diào)控不斷加強(qiáng)的同時(shí)，房地產(chǎn)信貸運(yùn)行與市場(chǎng)之間的關(guān)聯(lián)更趨密切，無(wú)論是銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還是房貸借款人，都面臨因房?jī)r(jià)波動(dòng)而帶來(lái)的壓力與風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)這種狀況，上海銀監(jiān)局表示，將加強(qiáng)宏觀監(jiān)管，關(guān)注信貸資源向房地產(chǎn)業(yè)聚集的趨勢(shì)，適時(shí)提示各銀行重視潛在的系統(tǒng)性信用風(fēng)險(xiǎn)，制訂并實(shí)施合理、科學(xué)的信貸政策，分散、管理、控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　比較我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與美國(guó)次級(jí)按揭市場(chǎng)，二者存在很大不同。最為主要的是住房抵押貸款人一般都是直接向銀行申請(qǐng)貸款，沒有復(fù)雜的衍生產(chǎn)品。同時(shí)，房產(chǎn)首付在20%，政策上不允許發(fā)放零首付貸款。但是，也要看到我國(guó)住房抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)。

　　一是貸款首付比例較低及虛假信用，存在大量投機(jī)性借貸。在房地產(chǎn)“新政”實(shí)施前，我國(guó)居民房地產(chǎn)貸款首付比例為20%。但實(shí)際操作中，也存在虛假操作的情況。據(jù)報(bào)道，2004年上海曾經(jīng)發(fā)生過有人貸款7800萬(wàn)元，購(gòu)買128套住房的重大違規(guī)貸款行為，就是通過假信用的方式進(jìn)入的。

　　二是超支付能力貸款不斷增加。按照銀監(jiān)會(huì)個(gè)人住房按揭貸款指引，個(gè)人每月按揭貸款還款額不得超過個(gè)人家庭月可支配收入的50%。但實(shí)際上，國(guó)內(nèi)居民及住房投資者在辦理住房按揭貸款時(shí)，很多人不能滿足這一基本標(biāo)準(zhǔn)。有人從單位或找他人隨意開出假的工資收入證明。銀行信貸人員和房產(chǎn)銷售人員為提高房屋銷售和貸款業(yè)績(jī)，甚至明確告訴貸款者只要能開到證明就放款。用假的收入證明、工資證明等虛假文件到銀行進(jìn)行按揭貸款，無(wú)疑埋藏了巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

　　三是貸款利率增長(zhǎng)快，導(dǎo)致部分債務(wù)人喪失支付能力。近年來(lái)，央行數(shù)次提升貸款基準(zhǔn)利率。2004年10月29日從5.31%提高至5.58%；2006年4月28日金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)至5.85%。經(jīng)過連續(xù)10多次上調(diào)，目前一年期貸款基準(zhǔn)利率已提高到7.47%，這對(duì)信用差、還款能力不強(qiáng)的貸款人來(lái)說無(wú)疑是巨大壓力。

　　四是房?jī)r(jià)在飛漲后存在下跌趨勢(shì)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，大城市近年房?jī)r(jià)指數(shù)上漲20%左右。就具體的樓盤而言，則上漲50%至100%甚至更多。飛速上漲的房?jī)r(jià)刺激了購(gòu)房者的購(gòu)買熱情，炒房成為獲取巨額財(cái)富的途徑，使許多償債能力低的人參與到購(gòu)房隊(duì)伍中。當(dāng)房?jī)r(jià)下跌、房市流動(dòng)性降低、貸款利率大幅調(diào)升時(shí)，勢(shì)必加大高價(jià)購(gòu)房者的償債壓力，使銀行信貸面臨巨大違約風(fēng)險(xiǎn)。

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