與房地產(chǎn)市場的連續(xù)下滑不同，上市公司今年三季報依然有20%左右的同比增長，年報預計仍將有一定幅度的同比增長。這源于過去銷售項目的結(jié)算滯后。預計板塊今年業(yè)績?nèi)杂行》�增長，明年業(yè)績下滑在所難免。

　　今年四季度預收款絕大部分不可能結(jié)算，按三季末預收款余額結(jié)算60%，全年營業(yè)收入同比將基本持平�？紤]到結(jié)算均價可能處于峰值，板塊總利潤預計同比增長10%~20%。

　　明年：從實際銷售角度——占上市公司業(yè)績來源六成以上的四大一線城市新房成交量同比下降約五成，房價滯漲或下跌；二三線城市大部分也是價滯量跌。即使認為上市公司銷售會好于市場平均，2009年板塊結(jié)算收入同比下降20%將并不出人意料。這還未考慮結(jié)算均價的下降。

　　從當前賬面角度——假設2008年結(jié)算總收入與2007年持平(目前看已屬不易)，2008年底預收款總余額與三季報持平(已相當樂觀)，2009年結(jié)算收入為2008年底全部預收，則2009年板塊收入將同比下降約40%。

　　短期看市場景氣，增持

　　我們認為，連續(xù)的刺激政策尤其是房貸政策，至少會對短期內(nèi)房地產(chǎn)市場的成交量和成交價起到穩(wěn)定作用，未來幾個月的銷售預期一定提高。近期股價的變化與上市公司銷售情況相關(guān)較強，因此我們對房地產(chǎn)板塊的短期表現(xiàn)較為看好。

　　長期看貨幣供應，中性

　　對于中央“保增長”的一系列政策效果我們還難以作出判斷，貨幣供應的增長既要有央行的銀根放松，也要有商業(yè)銀行的敢于放貸，而各實體經(jīng)濟環(huán)節(jié)如果沒有實質(zhì)好轉(zhuǎn)，則刺激房地產(chǎn)和金融市場的政策將集聚更大的風險，對于房地產(chǎn)上市公司的長期投資，不妨“后知后覺”。

　　選股策略

　　1.陽光下誰最暖？

　　產(chǎn)品賣得好(周轉(zhuǎn)率)——萬科A、金融街、華僑城A。

　　有布局優(yōu)勢(全國布局或區(qū)域景氣較好)——萬科A、金地集團、保利地產(chǎn)、華發(fā)股份。

　　2.沒有陽光誰不冷？

　　資金充沛(現(xiàn)金/總資產(chǎn))——金融街、中糧地產(chǎn)、金地集團、萬科A。

　　業(yè)績鎖定程度高(預收賬款/營業(yè)總收入)——華發(fā)股份、保利地產(chǎn)、萬科A、招商地產(chǎn)�！�(國海證券 趙鐸)