中新網(wǎng)7月25日電 據(jù)業(yè)內(nèi)分析，海外資金對(duì)中國(guó)普通住宅興趣并不大，主要投資方向是甲級(jí)寫字樓和高檔公寓，因此六部委新政的出臺(tái)對(duì)普通住宅影響不大，但對(duì)寫字樓和公寓市場(chǎng)影響很大。隨著《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)24日正式公布，上海、北京等地房市的高端房地產(chǎn)項(xiàng)目受影響較大。
上海：豪宅有價(jià)無(wú)市
“做豪宅的開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在挺痛苦的�！笔腊钗豪硎�(下稱“CBRE”)住宅部經(jīng)理史培穎對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》說(shuō)。CBRE代理了濱江豪宅“鵬利海景”，該項(xiàng)目緊鄰中國(guó)內(nèi)地住宅第一貴——湯臣一品。據(jù)史培穎透露，鵬利海景受制于宏觀調(diào)控，又目睹了湯臣一品的銷售不佳，至今還沒(méi)有對(duì)外公開(kāi)。這個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商——中糧集團(tuán)至今舉棋不定。
位于上海小陸家嘴板塊的鵬利海景，與湯臣一品、盛大金磐等濱江豪宅成三足鼎立之勢(shì)。截至昨日16：00，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：湯臣一品仍一套未售出；兩年前開(kāi)盤的盛大金磐，累計(jì)合同均價(jià)約為3萬(wàn)元/平方米，尚有100套可售。
上海世茂莊園置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的世茂山莊，累計(jì)合同均價(jià)約5.5萬(wàn)元/平方米，從去年10月至今年6月，僅簽約7次，但累計(jì)合同撤銷次數(shù)卻達(dá)5次。
無(wú)獨(dú)有偶，累計(jì)合同均價(jià)約為2萬(wàn)元/平方米的徐匯御苑，從今年2月18日開(kāi)盤至今，600余套房子僅銷售了不足一成。
“定價(jià)還是太高，開(kāi)發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)形勢(shì)的估計(jì)或許過(guò)于樂(lè)觀了�！钡谝惶酱骶S斯物業(yè)顧問(wèn)有限公司(下稱“Savills”)研究部一位分析人士這樣表示，“發(fā)展商定價(jià)自然有一定的客戶基礎(chǔ)和市場(chǎng)潛力，但一些豪宅高企的價(jià)格使得銷售放緩了不少�！�
除了價(jià)格因素，政策變化也是滬上豪宅銷售乏力的重要原因。CBRE的史培穎告訴記者，171號(hào)文件(注：《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》)正式出臺(tái)后，實(shí)名制的實(shí)施和外商投資企業(yè)注冊(cè)資本金的提高等要求，無(wú)論對(duì)于個(gè)人買家還是境外基金購(gòu)買中國(guó)境內(nèi)的物業(yè)都會(huì)受到一定程度的影響。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，171號(hào)文件正式出臺(tái)以后，部分業(yè)內(nèi)人士開(kāi)始認(rèn)為境外基金將重新考慮在中國(guó)內(nèi)地的投資策略和風(fēng)險(xiǎn)。此前湯臣一品又再曝出可能轉(zhuǎn)售為租的消息。
對(duì)此，Savills的分析人士認(rèn)為，“現(xiàn)在尋找國(guó)際買家比較困難。無(wú)論是境外機(jī)構(gòu)還是境外人士都會(huì)因?yàn)橹脴I(yè)門檻的提高而延長(zhǎng)觀望期。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，半年或一年之后，國(guó)際買家或許會(huì)重新啟動(dòng)收購(gòu)行動(dòng)，轉(zhuǎn)售為租倒不失為現(xiàn)階段的一個(gè)辦法。何況帶租約的房子可以成為賣家談判的一個(gè)砝碼，有助于國(guó)際叫賣�！睋�(jù)了解，湯臣一品4棟物業(yè)中，B棟和C棟對(duì)外出售，A、D兩棟則由湯臣集團(tuán)長(zhǎng)期持有。
史培穎也表示，鵬利海景項(xiàng)目的設(shè)想之一也是轉(zhuǎn)售為租，租金水平大約是每套7萬(wàn)~8萬(wàn)元/月，投資回報(bào)率是比較低的，僅為6%~7%。(葉國(guó)靖)
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