(聲明:刊用《中國(guó)新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書(shū)面授權(quán))
山雨已來(lái)風(fēng)滿樓。
“這是遲早的事情!5月17日上午,在被問(wèn)到宏觀調(diào)控是否會(huì)再次來(lái)臨的問(wèn)題時(shí),京城一位地產(chǎn)商這樣對(duì)本刊記者說(shuō)。果不其然,當(dāng)天晚上,中央電視臺(tái)的《新聞聯(lián)播》節(jié)目播發(fā)了這樣一條新聞:國(guó)務(wù)院總理溫家寶當(dāng)天主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的措施,會(huì)議提出了進(jìn)一步引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的六條針對(duì)性措施。
很快,在一些地產(chǎn)記者的MSN上,就已經(jīng)出現(xiàn)了“國(guó)六條”的字樣。第二天,全國(guó)各大小媒體紛紛報(bào)道、解讀新出的“國(guó)六條”,并聲稱新一輪的地產(chǎn)宏觀調(diào)控正式全面啟動(dòng)。
上一輪調(diào)控失效?
確切地說(shuō),近年來(lái)政府對(duì)于地產(chǎn)的宏觀調(diào)控起始于2003年中。從“8·31大限”、央行調(diào)息,到“國(guó)八條”“新八條”和“七部委八條”,以及后來(lái)的一些財(cái)稅和金融政策;再到現(xiàn)在的“國(guó)六條”,可以說(shuō),調(diào)控手段和政策一直未斷。然而事與愿違,盡管在這些政策作用下,市場(chǎng)上曾經(jīng)出現(xiàn)了很長(zhǎng)時(shí)間的觀望,但觀望之后房?jī)r(jià)依然面臨上漲的壓力,主要城市房?jī)r(jià)上竄跡象明顯。
5月19日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新報(bào)告顯示,截至4月底,中國(guó)大陸完成商品住宅投資額同比增長(zhǎng)22.6%。與此同時(shí),北京、深圳、廣州等大城市的房?jī)r(jià)仍在高位運(yùn)行。而商品房空置面積達(dá)1.22億平方米,同比增長(zhǎng)18.9%。
“國(guó)家一調(diào)控,房?jī)r(jià)就上漲!本┏且晃坏禺a(chǎn)商將最近一輪房?jī)r(jià)上漲歸因于上一輪調(diào)控。
這位地產(chǎn)商以北京為例向本刊記者說(shuō),政府說(shuō)限制別墅等高檔住宅的發(fā)展,于是郊區(qū)的別墅全賣火了;政府又說(shuō)三環(huán)以內(nèi)不再批新地,于是三環(huán)以內(nèi)的房子全漲價(jià)了;現(xiàn)在政府要積極發(fā)展二手房市場(chǎng),于是京城的二手房又開(kāi)始瘋漲了。
一位不愿透露姓名的地產(chǎn)評(píng)論員對(duì)本刊分析說(shuō):“近兩年來(lái)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控許多在結(jié)果上導(dǎo)致消費(fèi)者做出了不合理的消費(fèi)決策!
“2004年的宏觀調(diào)控以及2005年春的房地產(chǎn)新政,在為房地產(chǎn)熱降溫上,我認(rèn)為基本上是失敗的。”瑞士信貸董事總經(jīng)理兼亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)師陶冬近日指出。
陶冬認(rèn)為,此前的宏觀調(diào)控只是以行政命令的手段,制止銀行貸款流向地產(chǎn)商!斑@對(duì)個(gè)別小地產(chǎn)商可能是致命的,但對(duì)于資金充沛的大地產(chǎn)商而言,反而為他們趁機(jī)擴(kuò)張?zhí)峁┝朔奖。海外熱錢也在此時(shí)順勢(shì)進(jìn)入了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)!
“2005年的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控基本失敗。因?yàn)?005年國(guó)務(wù)院宏觀調(diào)控目的是穩(wěn)定房?jī)r(jià),但實(shí)際結(jié)果沒(méi)有達(dá)到,在上海、深圳、廣州、北京,房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度甚至接近20%!鄙缈圃航鹑谘芯克魅我讘椚萁淌趶恼{(diào)控結(jié)果上對(duì)本刊記者分析說(shuō)。
在易憲容看來(lái),兩年的地產(chǎn)宏觀調(diào)控實(shí)際效果如此之差的原因在于,有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)判斷不明確,從而沒(méi)有決心來(lái)調(diào)控這個(gè)市場(chǎng),也就不可能用有效的市場(chǎng)工具來(lái)調(diào)控。
而中國(guó)社科院宏觀經(jīng)濟(jì)研究室研究員袁鋼明也認(rèn)為,從去年“國(guó)八條”頒布以來(lái),宏觀調(diào)控從土地供應(yīng)和房地產(chǎn)信貸投資兩方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了調(diào)控,“現(xiàn)實(shí)的情況是,中央制定的這些措施在地方政府的執(zhí)行上已經(jīng)大打折扣,所以說(shuō)調(diào)控失效!痹撁髡f(shuō)。
新政之惑
面對(duì)持續(xù)上漲的房?jī)r(jià),國(guó)家再度出手進(jìn)行宏觀調(diào)控已經(jīng)成為必然。關(guān)鍵在于,是繼續(xù)用嚴(yán)厲的行政手段還是以市場(chǎng)的方式進(jìn)行調(diào)控?
業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為,從目前的情況來(lái)看,行政手段無(wú)疑再次占了上風(fēng),因?yàn)椤皣?guó)六條”依然強(qiáng)調(diào)行政調(diào)控,在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的各個(gè)相關(guān)部門提出了要求之外,還特意要求各地方政府“切實(shí)負(fù)起責(zé)任”。
國(guó)美地產(chǎn)銷售總監(jiān)陳云峰在接受本刊采訪時(shí)認(rèn)為,“國(guó)六條”出來(lái)后,主要是對(duì)地方政府提出要求,開(kāi)發(fā)商在觀望,買房人也在觀望。
“現(xiàn)在的觀望跟去年的觀望可不太一樣了,開(kāi)發(fā)商在觀望同時(shí),‘捂盤(pán)’的力度加大了,因?yàn)楝F(xiàn)在局勢(shì)很明白,就是供不應(yīng)求! 陳云峰說(shuō)。
易憲容認(rèn)為,如果僅通過(guò)行政的方式、通過(guò)局部來(lái)調(diào)控是不可能達(dá)到目的的。特別是當(dāng)有關(guān)部門試圖對(duì)一個(gè)地方進(jìn)行調(diào)控而對(duì)另一個(gè)地方不調(diào)控時(shí),那么在中國(guó)這個(gè)統(tǒng)一的金融市場(chǎng),炒作房地產(chǎn)的熱錢就必然從一個(gè)地方流向另一個(gè)地方。
“國(guó)六條”規(guī)定:要加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管,制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為!斑@很難執(zhí)行,政府怎么去控制這個(gè)標(biāo)準(zhǔn),實(shí)際上在一定范圍內(nèi)調(diào)控自己公司的銷售,這是企業(yè)的權(quán)利。比如我有100套房,我認(rèn)為后面市場(chǎng)好一些,我適當(dāng)?shù)胤怕N售,在某種程度上開(kāi)發(fā)商有這種權(quán)利!标愒品鍖(duì)本刊記者說(shuō)。
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩表示,令人欣慰的是,此次“國(guó)六條”盡管依然沒(méi)有明確增加供給,但提出“重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房!
“雖然這直接表現(xiàn)為結(jié)構(gòu)調(diào)整問(wèn)題,但大家都知道,不適度擴(kuò)大中低端住房總量的規(guī)模,是很難調(diào)整結(jié)構(gòu)的。”董藩對(duì)本刊記者說(shuō)。
但地產(chǎn)界人士并沒(méi)有如此樂(lè)觀。說(shuō)到調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),北京朝陽(yáng)大地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事總經(jīng)理段枚焱在接受本刊采訪時(shí)認(rèn)為,因?yàn)橥恋厥怯烧刂频,如果調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),增加郊區(qū)土地的供應(yīng),這樣是可以的!暗仨毬鋵(shí)下去,否則在量仍然不夠的情況下,各種房?jī)r(jià)都會(huì)上漲,比如過(guò)去廉租房是3000元/平方米,現(xiàn)在都炒到5000元/平方米。”段枚焱說(shuō)。
在段枚焱看來(lái),囤積土地不完全是企業(yè)的問(wèn)題。企業(yè)拿到土地之后,受很多因素制約,包括拆遷、資金、金融政策等對(duì)它的影響,導(dǎo)致沒(méi)有辦法開(kāi)發(fā)!艾F(xiàn)在房子漲得這么快,傻子才不愿意把土地開(kāi)發(fā)成商品房賣掉呢。而且按規(guī)定兩年不開(kāi)發(fā),土地會(huì)被收回,關(guān)鍵是在實(shí)踐中有多少土地被收回了呢?”段枚焱說(shuō)。
以稅控市?
在瑞士信貸董事總經(jīng)理兼亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)師陶冬看來(lái),過(guò)剩的資金流動(dòng)性,是新一輪房地產(chǎn)熱的根源。因此,“為房地產(chǎn)熱降溫的最直接有效方法,不是加息,不是行政調(diào)控,而是加稅,打擊炒作。加稅曾經(jīng)在兩個(gè)月內(nèi)讓上海房地產(chǎn)市場(chǎng)由沸點(diǎn)降到冰點(diǎn)!碧斩f(shuō)。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,作為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種,物業(yè)稅無(wú)疑具有抑制需求并遏止投機(jī)的作用,而目前房?jī)r(jià)快速上漲的公認(rèn)原因之一便在于需求剛性。因此,物業(yè)稅似乎被越來(lái)越多的人看作是下一步對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的有力手段。
易憲容解釋說(shuō),政府并沒(méi)有真正使用過(guò)宏觀調(diào)控的工具,比如利率僅動(dòng)了一次,匯率也僅改變了一點(diǎn),稅收政策更是連現(xiàn)有政策都沒(méi)有認(rèn)真落實(shí)。
《中國(guó)房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》副主編李景國(guó)教授表示,國(guó)家應(yīng)在條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅。他說(shuō):“我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)主要集中在開(kāi)發(fā)投資環(huán)節(jié),但最終被房地產(chǎn)商攤?cè)肓顺杀。而?duì)個(gè)人占用多套房產(chǎn)幾乎不征收稅費(fèi),客觀上刺激了房地產(chǎn)的投機(jī)行為!
“國(guó)六條”提出要“完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策”。對(duì)此,北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩說(shuō),“完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策當(dāng)然有必要,但在需求旺盛的情況下,交易環(huán)節(jié)的稅收對(duì)住房需求的抑制作用不很明顯,容易轉(zhuǎn)化為交易的成本從而進(jìn)一步推升房?jī)r(jià)!彼J(rèn)為應(yīng)該設(shè)立物業(yè)稅,在持有環(huán)節(jié)增加稅種。
國(guó)家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所研究員王小廣認(rèn)為,房地產(chǎn)稅收應(yīng)該有四個(gè)稅:第一個(gè)是交易稅(契稅);第二是財(cái)產(chǎn)稅;第三是所得稅;第四是消費(fèi)稅。王小廣介紹說(shuō),韓國(guó)的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。從2006年開(kāi)始,韓國(guó)對(duì)出售第二套或第三套房產(chǎn)的投資者征收30%的房產(chǎn)交易資本收益稅,大幅提高房產(chǎn)投資交易成本;另外,有區(qū)別地制訂購(gòu)房貸款措施,下調(diào)真實(shí)購(gòu)房貸款利率,而上調(diào)投資需求的貸款利率。
5月19日,中國(guó)國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人接受中央電視臺(tái)記者采訪時(shí)表示,將進(jìn)一步完善稅收政策,遏制最近一段時(shí)期少數(shù)大城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等問(wèn)題。
事實(shí)上,針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期投機(jī)行為,國(guó)家稅務(wù)總局去年就已出臺(tái)了對(duì)已購(gòu)商品房?jī)赡陜?nèi)出售的將全額征收營(yíng)業(yè)稅,此次完善稅收政策后,相關(guān)時(shí)間段可能會(huì)延長(zhǎng),比如三年內(nèi)出售。此次還將完善的另一項(xiàng)稅收政策,就是提高土地保有環(huán)節(jié)的稅負(fù),抑制囤積土地,促進(jìn)空置房處置。此外,國(guó)家稅務(wù)總局也將采取措施,抑制開(kāi)發(fā)高檔住宅,鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)適用房等普通住宅的開(kāi)發(fā)。
如此看來(lái),在強(qiáng)調(diào)行政調(diào)控的同時(shí),加大稅收的杠桿作用,將構(gòu)成此次地產(chǎn)調(diào)控的主要特色。
稿件來(lái)源:《中國(guó)新聞周刊》,作者:謝良兵