中新網(wǎng)5月30日電 29日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，在保持宏觀調(diào)控政策連續(xù)性、穩(wěn)定性基礎(chǔ)上，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的突出問(wèn)題，適當(dāng)加大了調(diào)節(jié)力度。今日出版的《新京報(bào)》刊載評(píng)論文章指出，與以往相比，此次出臺(tái)的有關(guān)稅收、信貸、土地政策等8項(xiàng)“硬指標(biāo)”具有更強(qiáng)的強(qiáng)制性和操作性。
近三十年來(lái)，我們?cè)诜康禺a(chǎn)發(fā)展中不斷探索政府如何定位和發(fā)揮作用。然而，住房的商品特性比較復(fù)雜，既是“居者有其屋”的必需品，又可以作為奢侈品，還可作為增值保值的投資品，公共住房又帶有公共品的性質(zhì)。這些特性決定了政府不能超脫房地產(chǎn)市場(chǎng)。此次出臺(tái)的新六條細(xì)則雖然不可能畢其功于一役，但可以說(shuō)是標(biāo)本兼治，體現(xiàn)了“有所為有所不為”的政府職責(zé)定位。
新六條細(xì)則目標(biāo)仍然是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，而不是降低房?jī)r(jià)。
如果政府把房?jī)r(jià)的預(yù)期說(shuō)成是漲，并以提高房?jī)r(jià)為目標(biāo)出臺(tái)政策，市場(chǎng)的投資需求和真實(shí)需求都會(huì)瞬間爆發(fā)；反之，大多數(shù)有房者將承受資產(chǎn)縮水的痛苦。因此，“穩(wěn)定”兩字反映出該政策的智慧。
新六條細(xì)則沒(méi)有采用連續(xù)調(diào)高貸款利率的方式，而是調(diào)高首付款比例。利率牽一動(dòng)百，將涉及經(jīng)濟(jì)的各個(gè)層面，連續(xù)調(diào)高貸款利率不是單獨(dú)一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)所能決定的。提高利率增加中低收入者的負(fù)擔(dān)甚于高收入者。如果以降低房?jī)r(jià)為終極目標(biāo)而調(diào)高利率，顯然是本末倒置。調(diào)高首付款比例，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%，自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定，這是比較適宜的。
新六條細(xì)則強(qiáng)調(diào)結(jié)構(gòu)問(wèn)題，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房，卻不完全排斥大戶型。什么是普通商品住房，20年前的標(biāo)準(zhǔn)和現(xiàn)在不同。新六條細(xì)則把90平方米作為區(qū)分普通住房和大戶型的界線，基本與目前中等收入者的住房水平相當(dāng)。但是，長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，90平方米以下的住房奇缺。新六條細(xì)則強(qiáng)制規(guī)定90平方米以下住房要占開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，給大戶型留下了30%的充分的空間，這顯然綜合考慮了目前的市場(chǎng)現(xiàn)狀和居民需要兩個(gè)因素。
新六條細(xì)則解決中低收入者的住房問(wèn)題，卻不放棄市場(chǎng)機(jī)制。它要求制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，發(fā)展普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房，但是都沒(méi)有以政府定價(jià)為手段，其中的一些措施充分發(fā)揮了市場(chǎng)機(jī)制的作用，如加大對(duì)閑置土地的處置力度，落實(shí)土地閑置費(fèi)，把開發(fā)商的隱性供給強(qiáng)制帶入市場(chǎng)，對(duì)供求平衡將起到積極作用。完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，將消除房市的信息不對(duì)稱，將使房?jī)r(jià)真實(shí)地受到供求關(guān)系的制約。
短期內(nèi)的細(xì)則，不可能面面俱到，可能還會(huì)有遺憾。
比如，新六條中的稅收調(diào)節(jié)以住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅為手段，房地產(chǎn)正常的流轉(zhuǎn)會(huì)受到限制，地不能盡其利。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，這只能做為一種權(quán)宜之計(jì)。良性的房地產(chǎn)稅收調(diào)節(jié)最終只能以物業(yè)稅等保有階段的稅種為主。另外，國(guó)外房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品是房?jī)r(jià)“漲價(jià)歸民”的主要手段，在新六條中還沒(méi)有涉及。由此，物業(yè)稅和房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品這兩個(gè)重要的市場(chǎng)穩(wěn)壓器，將是需要長(zhǎng)期研究的課題。
一項(xiàng)政策，往往在正面效應(yīng)的同時(shí)，還有不可預(yù)知的負(fù)面效應(yīng)。比如，對(duì)戶型的限制，對(duì)房?jī)r(jià)漲跌和供求的影響還難以預(yù)料。對(duì)大戶型征稅和限建，大戶型或?qū)⒊蔀槎倘逼罚诙址渴袌?chǎng)中大戶型要么基本消失，要么奇貨可居，稅收轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，可能會(huì)造成房?jī)r(jià)上漲。對(duì)大戶型擁有者來(lái)說(shuō)，會(huì)盡量選擇出租住房，而不是轉(zhuǎn)讓不需要的住房，“食房階層”將進(jìn)一步擴(kuò)大。這些可能存在的負(fù)面效應(yīng)需要政府密切關(guān)注，及時(shí)化解。
