中新網(wǎng)5月26日電 據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報》報道，今年以來，外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)的速度激增。商務(wù)部研究院外資研究部主任金伯生表示，實際進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)的外資分為“眀”和“暗”兩種，他的“感覺”是——“‘眀’的增長都這么快，‘暗’的增速也不會低”。
因此，相關(guān)專家紛紛指出，盡管中國房地產(chǎn)業(yè)利用外資大幅增長有合理因素，但與此同時，更多境外資本特別是游資，通過各種渠道加速進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)，拉動房價持續(xù)上漲，應(yīng)引起足夠重視。
海外游資多渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場
“今年一季度房地產(chǎn)業(yè)利用外資增速比往常高得多，其占服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域引資額比重超過了一半，而在去年這個比重僅為45%略多。”金伯生表示，“雖然商務(wù)部的統(tǒng)計口徑并不涵蓋‘炒房’的境外資本，但這個數(shù)據(jù)還是具有一定說服力的�！�
金伯生把實際進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)的外資分為“眀”和“暗”兩種。所謂“眀”的指納入商務(wù)部外資統(tǒng)計范圍的房地產(chǎn)業(yè)外商直接投資。所謂“暗”的，則指通過其他渠道進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的境外資本，如以貿(mào)易項下名義進(jìn)入以規(guī)避資本管制的境外資本，這部分資本顯然無法在統(tǒng)計中得到反映。
對于在國內(nèi)“炒房”的境外資本，很難統(tǒng)計出一個準(zhǔn)確的數(shù)字，但金伯生并不諱言自己的“感覺”——“‘眀’的增長都這么快，‘暗’的增速也不會低”。他分析認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)中“暗”的外資，基本是國際游資。這些游資絕大部分是在房地產(chǎn)市場購買房產(chǎn)，而不是進(jìn)行實實在在的房地產(chǎn)項目開發(fā)�！耙驗楦惴康禺a(chǎn)開發(fā)的外資，沒有必要走非正常的渠道”。
金伯生的“感覺”還能從現(xiàn)實中得到一些印證。根據(jù)今年以來的公開報道，海外機(jī)構(gòu)投資者在國內(nèi)京、滬、穗等一線城市收購房產(chǎn)的數(shù)量激增，動輒數(shù)以千萬美元、甚至上億美元的“大手筆”，其“氣魄”超過以往歷年。
而不少市場機(jī)構(gòu)估算的數(shù)據(jù)，也與金伯生的感覺一致。仲量聯(lián)行不久前發(fā)布報告稱，今年前3個月外資在上海房地產(chǎn)投資市場投資放量，成交金額已超過去年總量的一半。置業(yè)國際發(fā)布報告稱，一季度香港人在內(nèi)地購樓金額約36.5億元，同比增加11%。這些資金8成投在了珠三角樓市，另有13%投在了上海。
“熱錢”押寶人民幣升值
境外資本如此熱衷“炒房”目的何在？金伯生分析認(rèn)為，主要是流入境內(nèi)押寶人民幣升值的“熱錢”在伺機(jī)而動——這樣“進(jìn)可攻退可守”：在人民幣匯率遲遲未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的情況下，“熱錢”流入房價節(jié)節(jié)高升的房地產(chǎn)市場，不僅可以減輕長期滯留中國境內(nèi)的成本壓力，還可以獲取房地產(chǎn)增值收益幣；一旦升值至合適水平，“熱錢”即可套現(xiàn)撤出中國。
商務(wù)部研究院另一位研究人員梅新育博士進(jìn)一步指出，房地產(chǎn)業(yè)是中國目前最成型、活動能量最強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)利益集團(tuán)，“海外投資者相信，房地產(chǎn)利益集團(tuán)有能力促使政策偏向于維持房地產(chǎn)市場泡沫不散”。
梅新育分析認(rèn)為，游資投入中國房地產(chǎn)市場的方式有兩種，一種是投資者直接購買房地產(chǎn)入市。這里的投資者包括居民和非居民個人、企業(yè)、投資基金等。這些資金進(jìn)入途徑包括僑匯、企業(yè)增資款、借用外債款、直接投資等，還有些可能是用平行貸款方式進(jìn)入的。
國家外匯管理局不久前發(fā)布的《2005年中國國際收支報告》指出，2005年流入中國的僑匯資金有174億美元，主要流向粵、浙、滬、閩四地區(qū)，占全部僑匯的80%以上。報告進(jìn)一步指出，“近年來，廣東、福建的僑匯資金流入規(guī)模保持穩(wěn)定，年增幅很小，而浙江、上海的僑匯年增幅均在40%以上。結(jié)合上海、浙江的房地產(chǎn)價格波動遠(yuǎn)高于廣東、福建的情況，不排除僑匯增長與房價波動之間存在一定聯(lián)系的可能�！�
另外一種方式是投入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，分享房地產(chǎn)開發(fā)商的高額利潤。這又分為股本投資即設(shè)立外資房地產(chǎn)公司，以及債權(quán)投資。游資主體往往采用“回購協(xié)議”等方式進(jìn)行債務(wù)投資，其流程如下：內(nèi)地開發(fā)商與境外投資者簽訂回購協(xié)議；境外投資者按照約定金額收購內(nèi)地開發(fā)商的某項房地產(chǎn)；到期后內(nèi)地開發(fā)商在原來境外投資者收購金額的基礎(chǔ)上加上約定利息向其回購這項資產(chǎn)。
把外資“炒房”納入監(jiān)管范圍
“目前房地產(chǎn)泡沫如不能得到有效遏制，很可能成為中國經(jīng)濟(jì)肌體上的最大毒瘤�！泵沸掠f，“從這個角度看，必須高度重視國際游資‘炒房’這一現(xiàn)象�！�
“當(dāng)務(wù)之急，是將外資購買國內(nèi)房地產(chǎn)納入資本和金融項目交易監(jiān)管。”梅新育說。
梅新育建議，取消對房地產(chǎn)業(yè)過多的政策優(yōu)惠，特別是優(yōu)先取消外資房地產(chǎn)企業(yè)的“超國民待遇”，抑制房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫�！巴瑫r，提高購房首付比例、推進(jìn)房地產(chǎn)市場透明化，必要時考慮取消銷售期房制度，限制游資‘炒房’可能的空間�！�
在采訪中，專家們還建議，規(guī)范外資房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入和交易行為。加強(qiáng)對外資房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的市場準(zhǔn)入審批，限制投機(jī)性炒作房地產(chǎn)；提高外資房地產(chǎn)行業(yè)的注冊資本在總投資中的比例，使之與投資總額相適應(yīng)等。
專家特別指出，靈活的匯率機(jī)制更容易抑制投機(jī)性資本的流入。要克服“害怕浮動”的觀念，讓匯率在可控的浮動區(qū)間內(nèi)真正浮動起來，避免出現(xiàn)單向的直線運行，同時保持匯率基本穩(wěn)定，打消境外投機(jī)性資本投機(jī)人民幣匯率的企圖。（王小波）
