中新網(wǎng)5月12日電 據(jù)《北京晨報(bào)》報(bào)道，同往年一樣，業(yè)內(nèi)少不了對(duì)“黃金周”樓市的評(píng)頭論足。況且今年“五一”樓市表現(xiàn)的意義更為特殊。在此之前，一季度樓市銷售火熱。緊接著，央行上調(diào)貸款利率，盡管直接針對(duì)的并非是房地產(chǎn)行業(yè)，但在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的現(xiàn)實(shí)面前，也被認(rèn)為是宏觀調(diào)控對(duì)市場(chǎng)發(fā)出的警示信號(hào)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“二次調(diào)控”已成山雨欲來(lái)之勢(shì)，“二次觀望”也將隨之到來(lái)。
在此預(yù)期的引導(dǎo)下，業(yè)內(nèi)對(duì)黃金周交易出現(xiàn)的傳統(tǒng)性萎縮給出了這樣的分析，“除市民外出旅游影響購(gòu)買力外，一季度房?jī)r(jià)上漲幅度太大，市場(chǎng)出現(xiàn)了種種調(diào)控預(yù)警信號(hào)，抑制了人們的購(gòu)房熱情。”甚至有聲音說(shuō)，“二次觀望”已然提前到來(lái)。
事實(shí)上，一組被忽視的同比數(shù)據(jù)給出了截然不同的答案。今年5月1日至5月6日期間，北京全市住宅期房網(wǎng)上簽約總量為1170套，日均售出195套。而去年同期的數(shù)據(jù)分別是712套和119套，今年增加了6成。值得注意的是，今年可售總套數(shù)不足去年同期的一半。若以消化率(成交/可售)計(jì)算，日均消化率高達(dá)去年同期的3.3倍。盡管新政對(duì)去年的黃金周樓市的確產(chǎn)生了較大影響，市場(chǎng)曾一度陷入觀望，成交量驟跌。但與前一年同期相比，去年降幅也僅在三成左右。因此，今年的同比六成增幅仍足以反映樓市的熱度，黃金周樓市“慘淡說(shuō)”顯然不貼切。
分析 房?jī)r(jià)還將繼續(xù)上漲 追漲是理性還是沖動(dòng)？
盡管樓市的持續(xù)高溫引發(fā)了不少基金經(jīng)理對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，一些知名地產(chǎn)股近日也開始走低，但開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)前途仍然顯得信心十足。
一向出言尖銳的任志強(qiáng)日前再放狂言,“明年的房?jī)r(jià)還會(huì)漲，漲幅將在10%~18%之間�！倍钊顺泽@的是，一貫反感于“房?jī)r(jià)上漲說(shuō)”的購(gòu)房人，心態(tài)也發(fā)生了變化。黃金周期間，一位購(gòu)房人在接受采訪時(shí)告訴記者，經(jīng)歷了宏觀調(diào)控，房?jī)r(jià)漲幅更大，證實(shí)了現(xiàn)有房?jī)r(jià)體系虛高成分并不像自己想象的那樣大。
“由于土地資源的不可再生性、勞動(dòng)力和原材料成本的加大等因素，房?jī)r(jià)要上漲。而隨著房地產(chǎn)行業(yè)誠(chéng)信體系的建成，房?jī)r(jià)中的虛高成分將越來(lái)越少。事實(shí)上，購(gòu)房者已經(jīng)相當(dāng)理性。適時(shí)選擇物有所值，價(jià)格又在自己承受范圍內(nèi)的產(chǎn)品，不應(yīng)認(rèn)為是漲慌引起的購(gòu)房沖動(dòng)�！敝欣ぜ瘓F(tuán)總裁焦青在接受采訪時(shí)如是說(shuō)。
反思 前一輪調(diào)控未見成效 再調(diào)控應(yīng)變臉
面對(duì)不斷攀升的房?jī)r(jià)和高漲的購(gòu)房需求，越來(lái)越多的聲音表示出對(duì)去年宏觀調(diào)控的質(zhì)疑。任志強(qiáng)公開表示，“消費(fèi)者如果不能從宏觀調(diào)控中得到任何實(shí)惠，就說(shuō)明調(diào)控得不對(duì)�！苯骨嗾J(rèn)為，“當(dāng)價(jià)格在市場(chǎng)中行不通時(shí)，市場(chǎng)一定會(huì)調(diào)節(jié)它。如果一味強(qiáng)扭，人為設(shè)置更多的門檻和壁壘，就會(huì)出現(xiàn)副作用。”
北京師范大學(xué)管理學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師董藩?jiǎng)t指出，前一輪宏觀調(diào)控之所以不能“藥到病除”，關(guān)鍵在于號(hào)錯(cuò)了“脈象”。董藩認(rèn)為，將房?jī)r(jià)飛漲的因素歸結(jié)為“開發(fā)商哄抬房?jī)r(jià)、捂盤惜售”、“信息不對(duì)稱造成賣房壟斷”、“供給結(jié)構(gòu)不合理”、“土地出讓價(jià)格上升”等不科學(xué)。“事實(shí)上，當(dāng)前較高的房?jī)r(jià)水平，很大程度上是由一系列具有中國(guó)特色的因素決定的，如人多地少、人口繼續(xù)增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程加劇、經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、城鄉(xiāng)收入差異嚴(yán)重、家庭規(guī)模小型化趨勢(shì)加快、負(fù)債消費(fèi)意識(shí)全面而集中形成等。這些因素綜合導(dǎo)致了需求膨脹，而且具有明顯的剛性。而這種局面的形成必然拉動(dòng)房?jī)r(jià)不斷上升。”
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞說(shuō)�！翱刂品�?jī)r(jià)過(guò)快上升的根本途徑是增加供給，減少需求�！敝袊�(guó)國(guó)際金融公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘則認(rèn)為，如果有二次調(diào)控，最應(yīng)該調(diào)的不是供給而是需求，即用提高稅收和房貸利率的方式改變?nèi)藗兊馁?gòu)房欲望。
“抑制需求除了可以采用一些行政立法手段外，還應(yīng)充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)手段的調(diào)節(jié)作用。例如利用物業(yè)稅調(diào)控過(guò)度消費(fèi)，超過(guò)免稅標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行較高的累進(jìn)稅率；再如強(qiáng)化首付的調(diào)控作用——這對(duì)市場(chǎng)需求的調(diào)控將會(huì)十分有效。但應(yīng)考慮經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的需要，試探性提高，以免造成房?jī)r(jià)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的大波動(dòng)�！倍J(rèn)為，新一輪調(diào)控的依據(jù)要強(qiáng)調(diào)住房保障和可持續(xù)發(fā)展，抑制投資、壓縮投資規(guī)模為主的調(diào)控思路應(yīng)變臉。（楊舒萌）
“五一”黃金周成交量比較(2005年 VS 2006年)
日期(2005年) 5月1日 5月2日 5月3日 5月4日 5月5日 5月6日 總量 日均
住宅期房可售套數(shù) 228493 228341 228190 227984 227599 227301
住宅期房簽約套數(shù) 147 99 69 107 119 171 712 119
日期(2006年) 5月1日 5月2日 5月3日 5月4日 5月5日 5月6日 總量 日均
住宅期房可售套數(shù) 108905 112411 112267 112042 111846 111569
住宅期房簽約套數(shù) 201 130 144 225 195 275 1170 195
注：數(shù)據(jù)來(lái)源于北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)；至截稿時(shí)，2006年5月7日的相關(guān)數(shù)據(jù)尚未公布，故未列入。
