中新網(wǎng)5月10日電 據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報道，戴德梁行新近發(fā)布的第一季度上海物業(yè)市場研究報告指出，2006年第一季度，受春節(jié)淡季影響，上海高檔住宅物業(yè)市場中多數(shù)項目的入住率較上季度都有一定的下滑，租金指數(shù)亦同步微幅下調(diào)。而同期高端別墅市場租金卻較去年底逆勢上漲2.2%。戴德梁行分析師認(rèn)為，今年上海市租賃市場總體運(yùn)行將繼續(xù)看好，預(yù)計2006年全市高端物業(yè)的租賃市場仍將保持較高水平。

　　自2005年宏觀調(diào)控政策不斷出臺，尤其是5月全額征收營業(yè)稅政策出臺，上海樓市表現(xiàn)為交易萎縮、房價回調(diào)，2006年一季度住宅售價指數(shù)繼續(xù)下滑，價格經(jīng)過四個季度回調(diào)到合理可接受價位，使得眾多持幣觀望的自住購房者在新年之后開始行動。2006年3月住宅需求市場有所回暖。

　　2006年一季度高檔租賃物業(yè)新增供應(yīng)較少，高檔公寓在本季度無新增供應(yīng)，服務(wù)公寓和別墅市場新增供應(yīng)寥寥。

　　長期以來，上海租賃別墅供應(yīng)市場一直跟不上需求的增長，致使別墅市場長期保持著較高的入住率，即使在市場較淡的一季度，其入住率也基本穩(wěn)保不下。受強(qiáng)勁需求的支撐，本季度別墅市場租金較上季度增加了2.2%。

　　選擇別墅的多為有孩子的大家庭客戶，客戶在租賃別墅時更多考慮的是附近是否有國際學(xué)校，那些有國際學(xué)校的區(qū)域如浦東、長寧等區(qū)因此而受益，需求旺盛致使租金高漲不下。

　　服務(wù)公寓租賃市場受春節(jié)影響，租金和入住率都有一定下滑，但下滑幅度較小。

　　租賃服務(wù)公寓的更多為單身客，客戶多選擇離公司近且周邊商業(yè)環(huán)境成熟區(qū)域的物業(yè)。上海主要商務(wù)區(qū)分布在長寧的虹橋商務(wù)區(qū)、盧灣的淮海商務(wù)區(qū)、靜安的南京路商務(wù)區(qū)、浦東的陸家嘴商務(wù)區(qū)、徐匯的徐家匯商務(wù)區(qū)。在這五大商務(wù)區(qū)內(nèi)，浦東因商業(yè)配套匱乏致使該區(qū)域的服務(wù)公寓需求市場小于其他區(qū)域，租金受此影響也比其他區(qū)域低。徐家匯雖然是幾個區(qū)內(nèi)商務(wù)辦公供應(yīng)量最小的區(qū)域，但憑借其豐富多樣的商業(yè)配套，受到眾多客戶青睞，該區(qū)域今年一季度投入市場的港匯花園服務(wù)公寓，一房、二房入住率達(dá)到滿租，目前僅剩少量三房可租。

　　而高檔公寓的租金和入住率本季度有較大幅度下滑，下滑幅度較上季度均超過4個百分點(diǎn)。

　　租賃高檔公寓的客戶比較多元化，單身、夫妻、家庭均有。浦東陸家嘴和金橋碧云社區(qū)、長寧區(qū)、新天地板塊是近幾年高檔公寓主要供應(yīng)區(qū)，受供應(yīng)的影響，客戶在選擇租賃區(qū)域時也以這幾個區(qū)域為主。

　　戴德梁行分析報告指出，從未來供應(yīng)看，浦東、長寧、新天地板塊仍將是高檔公寓供應(yīng)的主要區(qū)域；預(yù)計2006年下半年，將有大量服務(wù)公寓上市，總供應(yīng)量預(yù)計將達(dá)到1000多套。從未來需求看，上海境外公司云集，傳統(tǒng)的剛性租房需求一直居高不下，雖然一季度受假期影響各物業(yè)需求略有變化，但隨著3月-6月國際國內(nèi)商務(wù)活動頻繁時期到來，需求市場會快速回暖。

　　戴德梁行分析師認(rèn)為，今年上海市租賃市場總體運(yùn)行將繼續(xù)看好，預(yù)計2006年全市高端物業(yè)的租賃市場仍將保持較高水平。（王舒）