中新網(wǎng)5月8日電 據(jù)新華網(wǎng)消息，據(jù)北京市建委的統(tǒng)計顯示，截至今年4月30日，北京市可售的期房項目共計1512個，其中未售住宅109106套，面積為1541.39萬平方米；已取得房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房銷售項目855個，其中未簽約住宅17815套，面積為289.14萬平方米。兩者相加待售房面積達(dá)到1830萬平方米，占全部可售房面積的60%。
在樓市供不應(yīng)求的火爆面紗下，北京有“占待銷房總面積六成的住宅尚未賣出”。這令普通買房人大惑不解：不是一直在說房子不多么，怎么一下子冒出“12.7萬套住宅沒賣”呢？
其實不怪，有媒體解釋了：部分開發(fā)商在制造“虛假繁榮”騙買房者趕緊購買，一些開發(fā)商又故意囤積房屋醞釀漲價。一句話，有人在囤積居奇，制造“房荒”，從中漁利。
誰在掌控樓市供求的核心信息？
在房地產(chǎn)市場，開發(fā)商憑啥就能夠囤積房源，制造“供不應(yīng)求”的假象，以實現(xiàn)“奇貨可居”的目的？
一個極為重要的原因在于開發(fā)商對樓市供求核心信息的排他性掌控。一切維系開發(fā)商與購房人之間信息不對稱現(xiàn)狀的行為，客觀上都是在為開發(fā)商囤積房源提供便利。
信息不對稱是個老話題了�，F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場最缺少什么？比土地、房子更為稀缺的是客觀、公正、及時的樓市信息——不是開發(fā)商所釋放的某個樓盤銷售了多少套房子或房價漲跌多少的小道消息，而是由公共部門權(quán)威發(fā)布的具有普遍公信力的數(shù)據(jù)以及對數(shù)據(jù)的客觀解釋性分析。
但現(xiàn)在，在很多城市，對于普通老百姓而言，這樣的信息太匱乏了，獲取這類信息太難了。關(guān)于房地產(chǎn)的各種評價滿天飛，政府說一套，開發(fā)商說一套，投資者說一套，專家學(xué)者們又說一套。“誰都不敢信”“誰都不可信”成了眼下人們對于房市的普遍心態(tài)，而這，正是房地產(chǎn)市場公信力缺失的典型表征。
如果信息對稱，市場前景是可預(yù)期的，人們的市場行為會趨于穩(wěn)健、理性，但現(xiàn)在，在開發(fā)商與購房人之間信息極度不對稱，開發(fā)商掌控了房源、房價、銷售進(jìn)度、供求比等等對購買行為產(chǎn)生決定性影響的核心信息，購房人不知道下一個月甚至下一周，房價的供應(yīng)量、需求量，自然也就無從知曉樓市究竟會躍上新的臺階還是真的會穩(wěn)住。
在焦灼、迷惘、不可知的心態(tài)下，大道不通，小道流行。而信息最終會影響市場人氣，主流公信力強(qiáng)的信息一再缺失，市場一有風(fēng)吹草動，就極有可能出現(xiàn)由迷惘到恐慌的蛻變，要么一窩蜂搶購，要么一齊持幣觀望。從這個意義上說，提供具有普遍公信力的房地產(chǎn)信息，比房價漲跌本身更為重要。
“饑餓銷售法”：壟斷信息漁利的典型伎倆
其實，樓市充斥虛假信息的城市并非北京一地，去年3月，上海樓市“暴熱”之際，不也是各色虛假信息甚囂塵上之時嗎？一些樓盤的“定金合同”中購房人的姓名竟叫“沙皇”，住所是“無可奈何花落去”，身份證號碼竟有13位。無論是不久前廣州開發(fā)商炮制的“地荒”信息，還是北京開發(fā)商營造的“房荒”局面，目的都是通過制造“緊張”的供求關(guān)系來謀取利益最大化。
“銷控”就是開發(fā)商利用信息優(yōu)勢來調(diào)節(jié)供求的慣用手法。所謂“銷控”，又稱“饑餓銷售法”，如明明有100套房子可售，開發(fā)商決不會一次性拿出來賣光，而是第一次先拿出20套位置、房型較差的房子來出售，在幾番造勢之后，給外間留下一開盤就告售罄的熱銷印象；第二次再拿出30套，在“供不應(yīng)求”中適時提價，先前沒買到房子的人以為“機(jī)不可失”，加價也接受，因為“以后還要漲呢”，所以能買到就算賺了。于是，在這股人造“追漲風(fēng)”之下，開發(fā)商或暗渡陳倉，找個中介聯(lián)手，將剩下的50套房轉(zhuǎn)給中介，變身“二手房”加價銷售；或者在“沒房了”的吆喝下，慢條斯理地幾套、十幾套地拆零銷售，讓那些急吼吼的排隊買房人去哄搶所謂“最后的晚餐”。
業(yè)內(nèi)人士指出，“銷控”的過程實質(zhì)上就是開發(fā)商對外封鎖樓盤的真實信息、別有用心地釋放或利用虛假信息從中漁利的過程。由于卡住了信息源頭，在供小于求的市場環(huán)境中，開發(fā)商這一招屢試不爽。發(fā)展到最后就是哄抬房價：開發(fā)商一般先讓中介雇傭人排隊，制造緊張氣氛；在開盤時，讓中介或內(nèi)部員工高價簽訂幾套房子，中介以此價格為“標(biāo)桿”，拉抬房價；等真正的買房人憋不住“上鉤”后，房價已被拉高，開發(fā)商再撤銷原訂的高價合同；最后，開發(fā)商大量出貨，中介手中的房子也乘機(jī)出手，而最終埋單的只能是老百姓。
用什么樣的“道”來與開發(fā)商的“魔法”試比高？
道高一尺，魔高一丈。用什么樣的“道”來與開發(fā)商囤積居奇的“魔法”試比高呢？
股票市場已有信息披露，房地產(chǎn)市場為何不能有？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場和股票市場一樣，容易產(chǎn)生操縱行為，也普遍存在典型示范偏差和羊群效應(yīng)，追漲殺跌。開發(fā)商利用信息、資金優(yōu)勢，操縱市場屢見不鮮，其行為和股票市場的“做莊”如出一轍。要消除開發(fā)商的囤積居奇，首要的是讓真實的信息在房地產(chǎn)交易中充分暢通。
在房地產(chǎn)這個帶有半壟斷色彩(作為一級市場的土地交易基本是壟斷的)、非充分競爭的特殊市場中，單憑消費(fèi)者的個人努力，恐怕永遠(yuǎn)改變不了信息弱勢的地位，跳不出核心信息盲區(qū)的圈子——因為人家開發(fā)商只要以一句“商業(yè)秘密”為由，就對你這些消費(fèi)者無可奉告了。
但政府就不同了，政府作為管理者，完全可以要求開發(fā)商公布其樓盤的詳細(xì)信息——如在開盤之前，開發(fā)商申請預(yù)售或是銷售許可時，政府可以要求其公布上市的房源套數(shù)、面積、開盤時間、預(yù)計價格；在銷售中，主管部門可以要求開發(fā)商及時公布已售套數(shù)、面積、價格，以及可售套數(shù)、面積等等，否則，主管部門有權(quán)拒絕辦理預(yù)售、銷售許可。應(yīng)該看到，不少地方政府部門正在嘗試加強(qiáng)信息公開和監(jiān)管，但這種努力顯然還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
一位房地產(chǎn)研究者指出，一個信息不充分的市場必然是發(fā)育不健全的市場，一個信息混亂、“傳聞爆炸”的市場，最終也必然是“共輸”的市場——誰都無法在所有的時間、所有的空間、欺騙所有的人，極端混亂的終極結(jié)果便是對市場的埋葬。只有當(dāng)向社會提供普遍認(rèn)可的公共信息成為判定房地產(chǎn)主管部門盡職與否的重要標(biāo)準(zhǔn)時，開發(fā)商的囤積居奇才會壽終正寢。（徐壽松 蔡國兆）
