中新網(wǎng)4月10日電 房?jī)r(jià)不斷上漲,普通民眾普遍感嘆買(mǎi)不起房子。于是,相關(guān)部門(mén)不斷出臺(tái)各種措施,從系統(tǒng)的宏觀(guān)調(diào)控措施,到不同的官員表態(tài),應(yīng)有盡有。比如,國(guó)土資源部官員就表示,將更為準(zhǔn)確地界定別墅的范圍,并禁止這方面的用地。
今日出版的《新京報(bào)》載文指出,其實(shí),就在幾天前,北京市已經(jīng)公布了今年的土地供應(yīng)計(jì)劃,據(jù)此,今年將限制高檔住宅商品房土地供應(yīng),禁止高檔別墅用地。這類(lèi)措施或許可以節(jié)約土地資源,但它們不大可能抑制房?jī)r(jià)上漲。相反,這些措施可能使房?jī)r(jià)更快上漲。
在房屋買(mǎi)賣(mài)中,影響需求的主要因素是利率、土地供應(yīng)量、房屋供應(yīng)量等變量,及人們對(duì)于這些變量的預(yù)期。假如人們確信,土地供應(yīng)正在減少,那他就會(huì)相信,房屋價(jià)格將會(huì)繼續(xù)上漲,此時(shí),如果利率維持在較低水平,他就會(huì)作出入市購(gòu)買(mǎi)的決策,從而形成對(duì)房屋的新需求。而開(kāi)發(fā)商預(yù)期到消費(fèi)者的這種反應(yīng),自然會(huì)抬高房屋價(jià)格。
因此,抑制房屋價(jià)格,就政府所能利用的經(jīng)濟(jì)政策而言,主要不外兩條:第一,提高消費(fèi)貸款利率,增加購(gòu)買(mǎi)成本,抑制人們的購(gòu)買(mǎi)熱情;第二,增加土地供應(yīng)量,讓人們形成房屋供應(yīng)將會(huì)大于需求的預(yù)期,這同樣會(huì)抑制人們的購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)。購(gòu)買(mǎi)意向萎縮,開(kāi)發(fā)商心中發(fā)虛,自然會(huì)降低報(bào)價(jià)。
文章指出,為應(yīng)對(duì)房屋價(jià)格持續(xù)上漲,與土地供應(yīng)有關(guān)的各項(xiàng)政策,大多是縮減土地供應(yīng),或者提高了獲得土地的門(mén)檻,提高土地轉(zhuǎn)讓成本。
比如,2005年,北京市住宅商品房用地實(shí)際供應(yīng)量為627公頃、商服用地428公頃,兩者供應(yīng)量大大低于原計(jì)劃,只完成了計(jì)劃的35.8%和77.8%,而新公布的2006年的供地計(jì)劃,住宅土地計(jì)劃供應(yīng)量比2005年又有所下降。這種局面推動(dòng)土地價(jià)格急劇上漲。土地縮減導(dǎo)致住宅供應(yīng)量下降。2005年全年,北京市商品住宅新開(kāi)工面積1983.2萬(wàn)平方米,同比下降10.1%。預(yù)期到供應(yīng)將會(huì)減少,消費(fèi)者自然會(huì)積極入市,從而推動(dòng)房屋價(jià)格上漲。因此,從去年下半年開(kāi)始,房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控的雷聲猶在耳邊回響,而北京市房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始不斷上漲,僅今年1、2月份,就增長(zhǎng)了17.5%.廣州的情況大體類(lèi)似。
于是,有關(guān)部門(mén)和專(zhuān)家又開(kāi)始把矛頭指向高檔住房和別墅,認(rèn)為這些單價(jià)較高的房屋供應(yīng)量過(guò)大,拉高了房屋總體平均價(jià)格。因此,這兩年來(lái),政府連續(xù)采取嚴(yán)厲措施。專(zhuān)家們分析說(shuō),嚴(yán)控高檔房土地供應(yīng),不管是從算術(shù)平均還是加權(quán)平均來(lái)計(jì)算,都將有利于拉低房?jī)r(jià)。
但是,要使這一政策發(fā)揮效力,要有一個(gè)前提:中低檔住宅用地供應(yīng)量顯著增加,并彌補(bǔ)高檔住宅用地縮減的缺口,從而保持住宅土地供應(yīng)總量增加。否則,高檔住宅供地減少,必然產(chǎn)生兩個(gè)效應(yīng):第一,推動(dòng)高檔住宅價(jià)格更快上漲,因?yàn)檫@個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的供給將會(huì)減少;第二,同時(shí),這一市場(chǎng)上消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力得不到有效釋放,將會(huì)轉(zhuǎn)向中低檔住宅市場(chǎng),從而推動(dòng)中低檔房屋價(jià)格上漲。尤其是,大量投機(jī)性資本似乎主要集中于高檔項(xiàng)目與中檔項(xiàng)目交界的地方,買(mǎi)主很快可以將目光下移。于是,為了解決中低收入群體住房問(wèn)題的政策,到頭來(lái),反而讓他們所要買(mǎi)的房屋可能被比他們收入更高的群體搶走,至少使其價(jià)格漲得更離譜。
因此,決策部門(mén)在做自己的推理的時(shí)候,要更加清楚和相信市場(chǎng)自身的邏輯。面對(duì)目前房屋價(jià)格仍然非理性上漲的局面,一個(gè)有利的選擇是,保持高檔住宅土地供應(yīng)量不變,同時(shí)大幅度增加中低檔住宅用地供應(yīng)量,尤其是在城區(qū)增加經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量。這樣,各個(gè)層面的需求都將得到有效釋放,至少各類(lèi)消費(fèi)者都將形成土地供應(yīng)、房屋供給充裕的預(yù)期,這種預(yù)期將會(huì)減緩人們的購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng),從而誘導(dǎo)房屋價(jià)格回歸到理性軌道。目前抑制土地供應(yīng)量,不管是哪類(lèi)住宅用地的土地供應(yīng)量,都會(huì)推動(dòng)整體房屋價(jià)格上漲。(秋風(fēng))