這輪宏觀調(diào)控要使過高的房價理性回歸。因此不少購房者期盼這一利好逐步變?yōu)楝F(xiàn)實。依筆者的理解，房價理性回歸有兩種含義。一種是房價漲幅下降；另一種是房價下降。前者是升得慢一些，后者是直接下降。

　　房價的變化主要是通過一個個樓盤個案呈現(xiàn)給購房者。19日，筆者在“上海之春”房展會走馬觀花，感覺大多樓盤出現(xiàn)了價格下調(diào)，而少數(shù)樓盤價格堅挺，甚至出現(xiàn)微幅上漲。這都很正常，是供需規(guī)律使然。

　　表現(xiàn)房價變化的統(tǒng)計指標(biāo)是均價和價格指數(shù)。均價通俗地說是混合平均價。以本報刊登的“每周行情”來說，每周均價變化上落很大，這是由于當(dāng)周的交易結(jié)構(gòu)變化所致。如果高價位房子成交多，均價就明顯拉升。每周如此，每年亦然。

　　再來看價格指數(shù)，因為是經(jīng)過除權(quán)后的同質(zhì)比較，并剝離質(zhì)變影響，能反映總體房價的實質(zhì)變化。

　　拿民間統(tǒng)計機構(gòu)數(shù)據(jù)來說，2005年中房上海綜合(一手房)指數(shù)比上年下降1.53%；2005 年上海二手房(住宅)指數(shù)比上年下降9.53%。看官方的上海統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2005 年上海商品房(即一手房)均價比上年上升5.4%，商品房價格指數(shù)上升9.2%(官方的二手房指數(shù)統(tǒng)計沒有)。結(jié)果似乎大相徑庭。這里，也不能作“不同質(zhì)”的比較。官方肯定是準(zhǔn)確的。民間統(tǒng)計也是可信的，因為有堅實的市場依據(jù)，只不過指標(biāo)內(nèi)涵不同罷了。

　　指數(shù)是市場“晴雨表”，也是政府部門制定政策的重要依據(jù)。對購房者來說，具有重要參考價值。但是購房者面對的是具體的房子，房子的價格變化具有單一性。因此，主要是看個案和周邊情況的變化及行情，看性價比，當(dāng)然，要進行動態(tài)比較。

　　但是，有的房價上漲也包含了價值內(nèi)涵的增長，付出更高的價格獲得更好的房子。這與需求推動帶來的房價上漲是本質(zhì)上不同的。這是筆者所要表達的另一層意思。

　　(來源：房地產(chǎn)時報 作者：梁志超）