中新網(wǎng)12月15日電 據(jù)《新聞晚報(bào)》報(bào)道，2006年1月1日，原來(lái)5.31%的個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率就要對(duì)所有房貸借款人取消了，即使能獲得銀行的下浮利率，5.51%的利率仍然高于過(guò)去，而上限達(dá)到了6.12%。對(duì)于這樣的利率調(diào)整，精明的上海人當(dāng)然不會(huì)等閑視之，紛紛趕在元旦前去銀行還款。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，10月份上海房貸余額縮水20.4億元。上海的房貸余額從7月開(kāi)始連續(xù)4個(gè)月呈縮水狀態(tài)，且縮水量不斷加劇。7月份房貸余額負(fù)增長(zhǎng)8.9億元，并在8月、9月增加到18億元。而隨著年關(guān)將近，將會(huì)形成一股還款高峰。

　　個(gè)人住房貸款一直是銀行方面穩(wěn)定的利潤(rùn)來(lái)源。面對(duì)即將升息的不利局面，滬上多數(shù)銀行已明確表態(tài)，對(duì)還款記錄良好的老客戶將執(zhí)行9折優(yōu)惠利率。中行上海分行表示，9折利率優(yōu)惠只面對(duì)首套房購(gòu)買者。上海農(nóng)行表示，該行將在明年對(duì)信用良好的老客戶實(shí)行優(yōu)惠利率，但逾期違約，三期或三期以上的房貸者將不享受這一優(yōu)惠政策。建行上海分行同樣表示需考察客戶信用記錄，優(yōu)惠尺度將在業(yè)務(wù)部門對(duì)房貸者信用記錄審核后確定。工行上海分行盡管目前尚未正式發(fā)布明年房貸政策，但有關(guān)人士稱將會(huì)與其它銀行保持一致。

　　提前還貸等于“賺錢”

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，出現(xiàn)目前提前還貸的原因在于兩個(gè)方面。其一，資本市場(chǎng)依舊不景氣。基金、國(guó)債的投資回報(bào)率偏低，股票更是廣大市民不敢染指。相比之下，投資這些資本產(chǎn)品不如拿來(lái)還房貸，節(jié)省出來(lái)的資金遠(yuǎn)比投資低回報(bào)的理財(cái)產(chǎn)品劃算。如貨幣市場(chǎng)基金、不超過(guò)1年國(guó)債和定期儲(chǔ)蓄，收益也不過(guò)3%-4%，而貸款利率在5.51%-6.12%之間，因此提前還貸更劃算。

　　在外企上班的趙先生就有這種想法。他在去年11月以等額本息的方式，以5.31%的年利率貸了50萬(wàn)元30年期限的房產(chǎn)貸款。明年如果按照新的利率5.51%來(lái)計(jì)算的話，他這筆貸款還清時(shí)將增加兩萬(wàn)多元利息。

　　另外，現(xiàn)在資本市場(chǎng)投資回報(bào)比較低，因此，他想乘著年底前，把手中的短期基金、國(guó)債變現(xiàn)，先還掉20萬(wàn)元房貸。這樣趙先生在月還款額度不變的情況下，將省下237245元的利息，同時(shí)也將最后還款日期提前到2017年4月。

　　另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)在3月以來(lái)的宏觀調(diào)控影響下，一直處于調(diào)整期，使不少購(gòu)房者看不到方向。而去年10月、今年3月的兩次加息，都刺激這廣大貸款者的神經(jīng)，擔(dān)心再次推出新的利率政策也成為提前還貸的動(dòng)力。

　　還貸策略因人而異

　　理財(cái)專家指出，提前還貸有好的方面，但并不適合所有人。提前還貸要符合政策規(guī)定，同時(shí)要考慮到違約金成本，優(yōu)惠后的房貸利率比現(xiàn)在高出不多，所以是否要提前還貸，還應(yīng)結(jié)合自己的實(shí)際情況考慮。

　　目前本市一些銀行規(guī)定在辦理貸款后的1年內(nèi)不得提前還貸，如建行等。而條件稍寬的銀行規(guī)定提前還貸將收取違約金，收取方式各家銀行略有差異,但違約金不宜超過(guò)利息支出。如上海工行規(guī)定一年內(nèi)提前還貸，按提前還貸金額5%收取違約金。上海銀行6個(gè)月內(nèi)提前還貸，按提前還貸金額4%收取違約金。而交行規(guī)定一年內(nèi)提前還貸，違約金按還款總額1%收取。

　　林先生今年2月在交通銀行以期限25年、總額60萬(wàn)元、等額本息法還款的貸款，按照目前5.31%利率，每月還款額為3617元，如果按照明年基準(zhǔn)利率6.12%計(jì)算，每月還款額3910元，比原先多了293元。如果獲得銀行明年的下限利率5.51%，每月還款額為3688元，僅比原先多了71元。而這筆60萬(wàn)元的貸款如果是還貸不滿一年，現(xiàn)在提前還貸，按照交行提前還款以還款總額1%違約金收取計(jì)算，所交違約金為6000元。6000元違約金可以維持8個(gè)月多交56元利息的那部分。所以建議林先生等一年期滿后提前還貸比較劃算。

　　另外，一些還款快要到期的客戶，也不必急于提前還款。由于剩余的本金已經(jīng)很少，即便利率上調(diào)，增加的利息也不會(huì)很多。

　　此外，提前還款也不適合能遇到好的投資項(xiàng)目的客戶。這類客戶不必急于還款，碰到好的投資項(xiàng)目時(shí)就不會(huì)陷入提前還房貸后，又貸款的尷尬境地。(康瀟)