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上海人戀上老公房 成為二手房市場(chǎng)“香餑餑”

2005年11月17日 15:45

  中新網(wǎng)11月17日電 據(jù)《解放日?qǐng)?bào)》報(bào)道,老公房——曾經(jīng)是上世紀(jì)七、八十年代為了解決市民住房困難建造的火柴盒式兵營(yíng)建筑,隨著上海住宅向舒適型發(fā)展,老公房漸漸淡出人們的視線。但是,在二手房市場(chǎng)上,它還是交易品種中的“香饃饃”。購(gòu)置一套老公房,附以現(xiàn)代化的裝修,也可以營(yíng)造出溫馨的家居氣氛。

  戶型小 功能全 朝向好

  最初的老公房,是舊區(qū)改造時(shí)用來(lái)安置拆遷戶的,或是單位建造作為職工分房,其面積控制得相當(dāng)小,一室戶一般為35平方米左右,二室戶為55平方米左右,總價(jià)優(yōu)勢(shì)比較明顯。

  盡管面積小,但老公房卻十分講究功能齊全。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)這三個(gè)功能空間一般都不會(huì)少,完全可以滿足一家一戶日常的生活起居。后來(lái)的一些老公房還擁有客廳、儲(chǔ)藏室等附加功能,居家生活更加方便。由于老公房是四四方方的結(jié)構(gòu),朝向都比較好,每套老公房幾乎都有朝南的臥室。二室戶分為直套間和橫套間,前者的優(yōu)點(diǎn)是南北貫通,通風(fēng)情況好;后者的優(yōu)點(diǎn)是兩間正房都朝南。

  得房率高 總價(jià)便宜

  老公房幾乎都不配備電梯,得房率一般都比較高,至少有80%以上。得房率高,意味著同樣建筑面積的房屋,實(shí)際使用面積大;總面積小,加上單價(jià)便宜,總價(jià)就低。同樣的價(jià)格,可以買(mǎi)到實(shí)際使用面積更大的住宅,這就是老公房誘人的地方。在上海市區(qū)花上60至70萬(wàn)元,就可以擁有寬敞的二間正房,而現(xiàn)在市區(qū)一套二室一廳的新建住宅,一般需要100萬(wàn)元。

  位置好進(jìn)出便捷

  老公房大都位于上海內(nèi)環(huán)線的外側(cè),當(dāng)時(shí)屬于邊緣地區(qū),如今這些老公房集中區(qū)域都已經(jīng)是熱鬧地區(qū)了。老公房中有些位于中環(huán)線和內(nèi)環(huán)線之間的傳統(tǒng)居住區(qū),如浦西的田林新村、康健新村、曲陽(yáng)新村、曹楊新村、甘泉新村等,浦東的嶗山新村、濰坊新村、上鋼新村、上南新村等。這些新村規(guī)模大、位置好,現(xiàn)在已經(jīng)成為老公房最大的供應(yīng)地區(qū)。

  老公房中的珍品是處于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的不成片房屋,盧灣南部、靜安北部、徐家匯附近、普陀南部等,其放盤(pán)量一向不多。尤其是一些只有零星幾幢、被高層建筑圍繞的、光線又不被遮擋的老公房,成為市場(chǎng)上的“極品”。

  配套好 綠化佳

  各個(gè)地區(qū)的老公房,經(jīng)過(guò)20多年的建設(shè),配套設(shè)施的優(yōu)勢(shì)十分明顯。幾乎每個(gè)大規(guī)模小區(qū)都有自己的主要商業(yè)干道:曹楊新村有蘭溪路,田林新村有田林路,彭浦新村有臨汾路等。這些社區(qū)型商業(yè)中心能滿足居民的日常需要,學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施都非常齊全。

  租賃回報(bào)高 空租風(fēng)險(xiǎn)小

  老公房除了自住比較實(shí)惠外,出租回報(bào)率也絲毫不低于次新公寓房。一般總價(jià)50至60萬(wàn)元的老公房,好的地段可以收到2000元左右的月租金,投資回報(bào)率超過(guò)4%。投資老公房,其最大的優(yōu)勢(shì)在于空租風(fēng)險(xiǎn)小,由于租價(jià)便宜,租賃人群穩(wěn)定。老公房租賃市場(chǎng)不怕沒(méi)有租客,而一些高檔樓盤(pán),看看租金不菲,一旦空租,其預(yù)定的投資回報(bào)率就會(huì)大打折扣。

  好樓層難覓

  當(dāng)然,老公房也不是沒(méi)有缺點(diǎn)的,周邊環(huán)境不如人意,常常是購(gòu)買(mǎi)者最為煩惱的事情。樓道里堆滿雜物、樓上樓下、鄰居隔壁常有矛盾等,都是老公房特有的缺陷。一般來(lái)說(shuō),老公房放盤(pán)樓層都不是很好,底樓、二樓、頂樓居多,三四樓一般未進(jìn)入市場(chǎng),就被鄰居捷足先登了。

  另外,老公房因?yàn)闃菍雨P(guān)系產(chǎn)生的差價(jià)也較大。同樣的房型位置,六樓和三樓的價(jià)格可能差20%。所以購(gòu)買(mǎi)老公房,如果自住,可以選擇樓層好的房子;如果投資,可以選擇樓層差一些的房子,因?yàn)樽饨鸩粫?huì)相差很多,比較起來(lái),投資回報(bào)率可能高些。

  原來(lái)購(gòu)買(mǎi)老公房最多的是一些不愿遠(yuǎn)離市中心的老上海人,如今,30歲左右的新上海人成為購(gòu)房主力軍。購(gòu)買(mǎi)一套老公房,只需支付十幾或二十萬(wàn)元首付,每月的貸款可抵原來(lái)的租金,等將來(lái)經(jīng)濟(jì)條件好了,再購(gòu)買(mǎi)新公寓,成為這部分人最為流行的購(gòu)房途徑。(張勝明)

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