中新網(wǎng)9月9日電 據(jù)《新京報(bào)》報(bào)道，9月8日，在國(guó)貿(mào)舉行的秋季房展會(huì)上人頭攢動(dòng)，許多展臺(tái)前聚集了大批咨詢者。這與今年夏季房展會(huì)相對(duì)冷清的情景形成鮮明對(duì)比，很多人會(huì)因此相信供需兩旺的北京樓市又回來(lái)了。
金九銀十要來(lái)了，這是基于對(duì)8月-9月樓市觀察的結(jié)果。北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)確實(shí)表明潘石屹的建外SOHO七期一開盤就賣了1.1個(gè)億；中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)是8月住宅新盤開盤量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)去年；而昨日開始的國(guó)貿(mào)秋季房展會(huì)，其火爆場(chǎng)面足以讓人感受到供銷兩旺的北京樓市又回來(lái)了。
開發(fā)商從心理上走出觀望期
位于CBD核心區(qū)域的建外SOHO七期9月3日開始銷售，來(lái)自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目在今年8月取得預(yù)售許可證，而開盤當(dāng)日該項(xiàng)目共簽約36套，交易金額達(dá)1.1億元�！捌鋾r(shí)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)不是很穩(wěn)定，我們就想等到市場(chǎng)平穩(wěn)之后再推建外SOHO七期，最初的計(jì)劃推廣時(shí)間是9月15日，但從我們開盤前做的市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn)，從9月份京城房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐步走出觀望期，我們就又將開盤的時(shí)間提前到9月10日，結(jié)果建外SOHO七期開始銷售的消息很快被放出去，最后則是又將開盤時(shí)間提前到9月3日�！北硎居娩N售數(shù)據(jù)證明京城樓市已經(jīng)走出觀望期的SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹接受記者采訪時(shí)這樣說(shuō)，而潘石屹則是京城樓市從9月份走出觀望期的積極“鼓吹者”。
雖然有人表示潘石屹認(rèn)為京城樓市9月走出觀望期是為其即將銷售的項(xiàng)目做準(zhǔn)備，但從8月份房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，開發(fā)商已經(jīng)從心理走出觀望期，紛紛將其手里緊握的項(xiàng)目推向市場(chǎng)。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，京城樓市從8月中旬就開始出現(xiàn)開發(fā)商大量放盤的現(xiàn)象。
來(lái)自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年8月份新開盤住宅項(xiàng)目就達(dá)到22個(gè)，甚至超過(guò)去年8月份新開盤的數(shù)量，比去年開盤數(shù)量最多的九月份僅少了5個(gè)項(xiàng)目。僅僅在8月20日一天內(nèi)，京城的東西南北居然有多個(gè)新項(xiàng)目同時(shí)開盤，除了位于首體的西部大盤主語(yǔ)城和位于通州的高檔住宅產(chǎn)品世爵·源墅在該日正式開盤外，當(dāng)天開盤或認(rèn)購(gòu)的項(xiàng)目還有麗都區(qū)域的嘉林·海德大道，大興的大溪地，望京的嘉美風(fēng)尚中心和順義的麗嘉花園。包括融科·橄欖城、逸翠園、明天第一城、世茂奧臨花園等品牌開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目雖然沒(méi)有在該月開盤，但同時(shí)于8月在市場(chǎng)上公開高調(diào)亮相。
中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰把開發(fā)商紛紛在8月份開盤的動(dòng)作表達(dá)為金九銀十做預(yù)熱準(zhǔn)備。由北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù)也進(jìn)一步佐證了開發(fā)商從8月份開始集中上市的趨勢(shì)。6月份北京房地產(chǎn)取得預(yù)售許可的項(xiàng)目為65個(gè)，其中住宅取得預(yù)售許可面積為196萬(wàn)平方米，7月份取得預(yù)售許可的項(xiàng)目則多達(dá)80個(gè)，其中住宅取得預(yù)售許可的面積為317萬(wàn)平方米，8月份取得預(yù)售許可的項(xiàng)目為70個(gè)，其中住宅取得預(yù)售許可的面積204萬(wàn)平方米左右，其中6-7月份兩個(gè)月推向市場(chǎng)的項(xiàng)目不及取得預(yù)售許可證項(xiàng)目的1/5.對(duì)金九銀十的信心，很自然地體現(xiàn)在開發(fā)商推出項(xiàng)目的速度和包裝力度上。
“多數(shù)項(xiàng)目選擇在8-10月份開始進(jìn)入市場(chǎng)，大部分開發(fā)商認(rèn)為樓市的觀望氛圍漸淡，通過(guò)集中入市進(jìn)一步烘托市場(chǎng)回暖氛圍，同時(shí)也是希望按照傳統(tǒng)的季節(jié)熱銷規(guī)律扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)觀望氛圍。”按照李文杰的觀點(diǎn)，自住型房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)基本走出了觀望，處于觀望期的主要是投資型房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)。
而素有“北京樓市晴雨表”之稱的秋季房展則在昨天正式開展，參展共有77個(gè)項(xiàng)目，新盤的數(shù)量是28個(gè)，占到了三分之一，與往年相差不多，記者在昨日國(guó)貿(mào)秋季房展會(huì)發(fā)現(xiàn)今年秋季房展出現(xiàn)了少有的火爆，記者在現(xiàn)場(chǎng)看到今年秋季房展比春季房展以及去年的秋季房展的參展樓盤和進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)的參觀人樹均有所增加，整個(gè)展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)了少有的擁擠場(chǎng)面，據(jù)其中參加展覽濱河苑項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，他們項(xiàng)目連續(xù)參加了今年春季、夏季以及秋季三個(gè)展會(huì)，明顯的感覺(jué)到秋季房展現(xiàn)場(chǎng)咨詢和意向簽約的客戶要好于春季和夏季房展，昨天一上午他們意向簽約客戶就達(dá)到50個(gè)人。
中低價(jià)位項(xiàng)目熱銷
8月20日，國(guó)美第一城四期開盤，均價(jià)上升200元/平方米，開盤當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)人數(shù)遠(yuǎn)超銷售套數(shù)；通州的藍(lán)調(diào)沙龍8月份銷售量猛增到200多套“北京房地產(chǎn)市場(chǎng)一直都是比較平穩(wěn)的，市場(chǎng)真實(shí)的購(gòu)買需求非常明顯�！苯ㄔO(shè)部政策研究中心副主任王玨林這樣對(duì)記者說(shuō)，目前普通住宅產(chǎn)品的供不應(yīng)求，觀望者多為購(gòu)買第二套以上房子的投資性人群，目前整個(gè)市場(chǎng)體現(xiàn)出來(lái)的更多的是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性的不平衡，并非購(gòu)買力減少。
8月20日，北京上半年的住宅產(chǎn)品中銷售冠軍國(guó)美第一城四期開盤均價(jià)為5900元/平方米，雖然該項(xiàng)目四期的銷售均價(jià)上升了200元/平方米，但依舊購(gòu)買者眾多，在開盤當(dāng)日由于現(xiàn)場(chǎng)人數(shù)遠(yuǎn)超過(guò)能夠銷售的套數(shù)，因此開發(fā)商不得不采取了搖號(hào)認(rèn)購(gòu)的方式。
同樣來(lái)自通州的房地產(chǎn)項(xiàng)目藍(lán)調(diào)沙龍今年8月份的銷售量則猛增到200多套，而在去年的8月和9月的銷售數(shù)量均在40多套左右，“今年8月份的銷售數(shù)量就比去年8-10月三個(gè)月的總數(shù)還多，我們從8月底開始新投放3.8萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，按照我們的計(jì)劃將在10月底全部銷售完畢。”藍(lán)調(diào)沙龍銷售總監(jiān)裴濤這樣告訴記者。
據(jù)裴濤介紹其項(xiàng)目在5月份明顯感受到宏觀調(diào)控對(duì)銷售方面帶來(lái)的影響，但是從7月份開始，藍(lán)調(diào)沙龍的銷售數(shù)量一直在持續(xù)增加�！耙跃幼橹鞯钠胀ǚ康禺a(chǎn)項(xiàng)目基本走出了觀望，雖然購(gòu)房者認(rèn)為持幣待購(gòu)可以導(dǎo)致房?jī)r(jià)有所下降，但從通州區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)看，從3月份到現(xiàn)在平均房?jī)r(jià)還是上漲了�！笔聦�(shí)上，雖然購(gòu)房者一致認(rèn)為持續(xù)觀望必將導(dǎo)致京城房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售價(jià)格有所下降，但是從單個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，只要是后期銷售的產(chǎn)品，其產(chǎn)品銷售價(jià)格則比前期肯定有所上升，北京市建委公布的數(shù)據(jù)顯示，前7個(gè)月京城樓市的交易量在下降，但是銷售價(jià)格則在上漲，北京師范大學(xué)董藩教授將這種現(xiàn)象歸納為觀望者要付出踏空的代價(jià)。
購(gòu)買市場(chǎng)逐漸回暖還是有跡象的，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年7月份住宅產(chǎn)品預(yù)售房屋達(dá)到11769套，平均每天銷售379套，進(jìn)入8月份預(yù)售房屋達(dá)到15151套，平均每天銷售482套，從9月3日到9月7日共銷售了2114套，平均每天銷售528套。
從這些數(shù)據(jù)則可以看出房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品的銷售數(shù)量則在緩慢上升。
8月24日，建設(shè)部新聞發(fā)言人明確指出，國(guó)家近期不會(huì)取消商品房預(yù)售制度，這讓開發(fā)商松了一口氣。顯然，從政府角度看，從今年3月份開始針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控等政策已經(jīng)起到了降溫的作用，這從建設(shè)部的果斷表態(tài)上也可見(jiàn)一斑。
多數(shù)房地產(chǎn)專家和開發(fā)商在接受記者采訪時(shí)表示，政策的穩(wěn)定與否則是京城樓市能否走出觀望期的主要因素。華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)認(rèn)為，京城樓市能否走出觀望期“時(shí)間不是重要的，關(guān)鍵是政策。”“如今政策的變化，把房地產(chǎn)發(fā)展商訓(xùn)練得跟狗一樣靈敏，對(duì)各項(xiàng)政策非常敏感�，F(xiàn)在建設(shè)部已經(jīng)明確表態(tài)近期不會(huì)出臺(tái)政策就表明政策已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定時(shí)期�！迸耸僬J(rèn)為建設(shè)部不準(zhǔn)備再出臺(tái)地產(chǎn)政策的表態(tài)也為房地產(chǎn)走出觀望期提供了依據(jù)。
多個(gè)項(xiàng)目8月高調(diào)亮相
8月份有多個(gè)項(xiàng)目開始高調(diào)亮相，雖然這些項(xiàng)目并沒(méi)有選擇在8月份開盤，但均表示要趕金九銀十這趟順風(fēng)車。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)目前已經(jīng)可以獲知的大約有50多個(gè)項(xiàng)目在9月、10月投向市場(chǎng)，在這些投向市場(chǎng)的項(xiàng)目中，多數(shù)為京城知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目。
首創(chuàng)位于朝陽(yáng)公園附近的陽(yáng)光上東二期從9月就開始進(jìn)行市場(chǎng)推廣，該項(xiàng)目本來(lái)是在6月份推向市場(chǎng)的，但是突遇中央政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，將推廣時(shí)間推遲到9月份；同樣華潤(rùn)位于大興的項(xiàng)目要在9月份開始推廣新產(chǎn)品“花廳洋樓”；今典集團(tuán)將在9月底左右對(duì)蘋果社區(qū)二期和位于朝陽(yáng)北路的40萬(wàn)平方米的新項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)推廣，目前朝陽(yáng)北路的項(xiàng)目正在進(jìn)行案名的征集中；聯(lián)想在京首個(gè)獨(dú)立開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目融科·橄欖城、合生創(chuàng)展的合生國(guó)際花園、城啟的天鵝灣項(xiàng)目、和記黃埔的逸翠園也將在近期推向市場(chǎng)。
融科·橄欖城總經(jīng)理鄭志剛認(rèn)為，大開發(fā)商一般是不存在資金方面壓力的，從這些大開發(fā)商積極的態(tài)度來(lái)看，他們還是一直看好今年的京城樓市的傳統(tǒng)熱銷季節(jié)。不管北京樓市是否走出“觀望期”，雖然樓市的需求是客觀存在的，但是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，因此即使多數(shù)開發(fā)商認(rèn)為走出觀望期，但是同時(shí)也進(jìn)入了一個(gè)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)期，就是除了產(chǎn)品差異越來(lái)越大，銷售差異也越來(lái)越大，即使是同一區(qū)域，有項(xiàng)目賣得火，也有項(xiàng)目賣不動(dòng)，而這個(gè)差異，取決于產(chǎn)品定位的差異、品質(zhì)的差異，開發(fā)商服務(wù)的差異�！白鳛殚_發(fā)商來(lái)說(shuō)，你產(chǎn)品定位越準(zhǔn)確，做得越好，為客戶想得越多，得到的也會(huì)越多�！编嵵緞傉f(shuō)。
新開盤項(xiàng)目起價(jià)不高
雖然許多開發(fā)商認(rèn)為京城樓市正在逐漸走出觀望期，但其投放產(chǎn)品的時(shí)候還是持有謹(jǐn)慎的態(tài)度。近期開盤或認(rèn)購(gòu)的新盤無(wú)不采用低價(jià)的促銷策略，多數(shù)新開盤項(xiàng)目的開盤價(jià)格則要比周邊項(xiàng)目略有下降，這意味著在博弈中，購(gòu)房人已經(jīng)初步取得小勝。
事實(shí)上，目前大多數(shù)新盤還沒(méi)有定出最終售價(jià)，一方面因?yàn)榻袂镄卤P量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，另一方面雖然許多開發(fā)商認(rèn)為京城樓市逐漸走出觀望期，但是依舊感到市場(chǎng)前景不明朗，新盤一期售價(jià)普遍低于人們的預(yù)測(cè)。
8月底開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的中海城項(xiàng)目，雖然其開盤價(jià)尚未確定，但售樓人員對(duì)購(gòu)房人說(shuō)均價(jià)是每平方米5380元。而距其不遠(yuǎn)的世紀(jì)星，在2001年的均價(jià)就已經(jīng)達(dá)到了每平方米5500元。四年后同一區(qū)域的樓盤價(jià)格相差不多，說(shuō)明在宏觀調(diào)控下，京城樓盤價(jià)格漲幅趨緩。而位于北五環(huán)的頂秀青溪，推出的花園洋房產(chǎn)品均價(jià)每平方米7000元左右，和上元、傲城的板樓售價(jià)差不多；望京的融科·橄欖城，進(jìn)深11米左右的薄板，且一梯2戶到3戶，均價(jià)在每平方米7100元左右，而望京目前多數(shù)地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售價(jià)格已經(jīng)突破7500元/平方米。
另?yè)?jù)了解，在普通住宅新盤低價(jià)的同時(shí)，別墅也開始以低價(jià)為標(biāo)榜，最近開盤的通州區(qū)世爵·源墅的疊拼House每平方米均價(jià)4000多元，而這個(gè)價(jià)格與目前通州普通住宅的銷售價(jià)格相近。
