連日來，公開房屋成本的話題再一次掀起波瀾。此事的起因源自廣東省建設(shè)廳給省人大代表建議的一份回復(fù)。針對代表提出公開房屋成本價的意見，廣東省建設(shè)廳明確表示：這種做法容易造成對企業(yè)商業(yè)秘密的侵犯和對公平競爭環(huán)境的影響。
那么，房屋成本到底應(yīng)不應(yīng)該公開，媒體圍繞此問題做了大量報道和評論。
房屋成本是否屬于商業(yè)機密
《羊城晚報》報道，公開房屋成本價、實行購房指導(dǎo)價和最高限價，廣東省人大代表朱列玉提出的三大建議近日被廣東省建設(shè)廳一一“否決”。廣東省建設(shè)廳在答復(fù)中表示，對商品住房成本價進行公開，或者公開的內(nèi)容和程度把握不好，容易造成對企業(yè)商業(yè)秘密的侵犯和對公平競爭環(huán)境的影響。
《廣州日報》發(fā)表評論提出，這里有幾個繞不開的問題，其一，如何看待房屋這一特殊商品，以及政府在其中的職責？其二，既然決定房價的因素主要是供求關(guān)系，我們就要看公布房屋成本對供求關(guān)系是否會產(chǎn)生積極正面影響？其三，才是公布后是否涉及到商業(yè)秘密問題。
該文認為，對于房地產(chǎn)這個高負債經(jīng)營行業(yè)來說，開發(fā)商的財務(wù)成本特別是資金來源等信息，可能確實是其商業(yè)秘密。但從房價成本的構(gòu)成看，傳統(tǒng)上由土地價格、建筑成本、營銷成本、政府稅費四大板塊構(gòu)成，這些其實都不應(yīng)列入商業(yè)秘密范圍。
《法制晚報》發(fā)表文章認為，我國法律規(guī)定，商業(yè)秘密是指能為權(quán)利人帶來經(jīng)濟利益，具有實用性并經(jīng)權(quán)利人采取保密措施的技術(shù)信息和經(jīng)營信息。也就是說，企業(yè)商業(yè)秘密應(yīng)該具有技術(shù)與專利屬性，而且一旦披露就會損害權(quán)利人的經(jīng)濟利益。但是房屋的建造成本顯然不具有技術(shù)與專利屬性。
而且，近些年來，我國商業(yè)用地已經(jīng)廣泛實行招拍掛政策，稅收征管程序也已日漸透明，建筑材料的報價也有相應(yīng)的文件和規(guī)定，審計部門也會進行相應(yīng)的審計。正如北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波所言，當前房屋建造成本實質(zhì)上已經(jīng)“無密可�！�。
不過，《信息時報》發(fā)表文章指出，作為獨立的市場主體，房地產(chǎn)開發(fā)商沒有必要在法律之外向公眾公布企業(yè)的經(jīng)營狀況。消費者在購買商品房的時候，享有知情權(quán)，但這并不意味著經(jīng)營者必須將產(chǎn)品生產(chǎn)環(huán)節(jié)或者建筑工程的各個領(lǐng)域所耗費的成本如實告訴消費者。
民眾為何期盼公布房屋成本
《南方都市報》發(fā)表社論稱，多年來，一些地方政府一味強調(diào)房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟發(fā)展功能，忽視其作為住房政策的社會保障功能，使得民眾，尤其是中低收入階層民眾，在過度市場化的住房政策引導(dǎo)下，成為了被市場排斥的弱勢人群。因此，民眾對于政府部門否決公布房屋成本的意見一時嘩然，實在不出情理所料。通過公布房屋成本的不休爭論，與其說是要弄清房屋成本究竟是否屬于商業(yè)秘密的技術(shù)性問題，毋寧說是要傳達房價高燒不退之下焦躁難耐的民意。
《中國青年報》的文章指出，在房產(chǎn)開發(fā)業(yè)處于相對壟斷狀態(tài)的今天，企圖追逐房產(chǎn)暴利的房產(chǎn)開發(fā)商們，早就結(jié)成了故意哄抬房價的“市場聯(lián)盟”。縱使某個地區(qū)的商品房存量很大，開發(fā)商群體卻牢牢地將房價掌控在一個高不可攀的價位，一些迫切需要住房安身的消費者，也就只好在開發(fā)商預(yù)設(shè)的“暴利期待”圈套中被迫就范。
《法制晚報》的文章表示，當前房價居高不下甚至逆市瘋漲，除了開發(fā)商利用信息壟斷上的優(yōu)勢欺詐消費者外，相當程度上也與開發(fā)商在諸多環(huán)節(jié)需要“打點”有關(guān)，而這種“打點”的成本自然會被轉(zhuǎn)嫁到廣大消費者頭上。這就更需要通過公開房屋建造成本來揭露商業(yè)賄賂與腐敗現(xiàn)象。
《上海證券報》報道說，2005年8月，福州市在全國率先公布了該市商品房的社會平均成本。經(jīng)測算，開發(fā)商的利潤率平均約50%，最低的約為20%，最高的超過90%。其中利潤率超過50%的樓盤有10個。福州市物價局局長朱光華表示：政府要調(diào)控房價，抓住了信息透明度問題，就抓住了樓市調(diào)控杠桿的最關(guān)鍵部分。開發(fā)商很清楚成本是多少，購房者卻一無所知。如果信息不透明，價格信息就會失真，開發(fā)商會推動一些虛假的需求，形成不真實的價格信號。
公布房屋成本能否遏制房價上漲
《廣州日報》發(fā)表文章認為，公布房價成本清單，消費者自然會從房地產(chǎn)成本價格構(gòu)成中，進行理性分析，作出某地樓市是否存在泡沫的基本判斷，從而決定是否進入樓市的選擇。當更多的人持幣待購，冷眼旁觀樓市之時，因為虛假信息人為造成的樓市供求關(guān)系緊張，自然會得到根本改善。這對房價的穩(wěn)定是不言而喻的。
《南方都市報》署名“秋風(fēng)”的文章則認為，政府強制公布房屋開發(fā)成本，開發(fā)商就有可能盲目追求豪華化，推動價格上漲:假定人們所能接受的利潤率既定，則成本越高，企業(yè)所能獲得的利潤絕對值將越高。人大代表建議在商品住房銷售過程中實行購房指導(dǎo)價和最高限價，更是經(jīng)濟學(xué)反復(fù)分析過的經(jīng)典的南轅北轍政策:實行最高限價的結(jié)果將是供應(yīng)減少，價格全面上漲。
他還認為，房屋價格走高，根源不在開發(fā)商的道德，盡管他們的道德水準也許確實不高。問題的關(guān)鍵是，為什么購房者自愿接受開發(fā)商的報價？也即，為什么整個社會形成了房屋價格持續(xù)上漲的預(yù)期？要讓房價回落，就必須改變這種預(yù)期。但現(xiàn)在沒有人愿意改變這種預(yù)期。
《中華工商時報》援引國家土地副總督察甘藏春的話說，房地產(chǎn)價格的形成機制很復(fù)雜，有需求拉動，有成本推動，在不同城市也有所不同。從現(xiàn)在大中城市的情況來看，房地產(chǎn)價格主要是需求拉動的。土地成本在房地產(chǎn)價格當中所占的比重只有20%左右。如果房子有人買，哪怕是零成本，房價該多高還會是多高。
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