近年來(lái)，房地產(chǎn)一直是市場(chǎng)、政策調(diào)控的焦點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)一直保持較高水平，房?jī)r(jià)也在政府房地產(chǎn)調(diào)控中一路飆升。那么，房地產(chǎn)調(diào)控如何才能落到實(shí)處呢？在我們看來(lái)，首先是要必須明確對(duì)房地產(chǎn)投資及對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的認(rèn)識(shí)。只有這樣，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控才能夠做到“有的放矢”。然后，應(yīng)根據(jù)宏觀調(diào)控目標(biāo)，制定出切合實(shí)際且具有可操作性的具體政策措施。
在此，我們有必要先對(duì)房地產(chǎn)投資及房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)進(jìn)行一番簡(jiǎn)要的分析。在統(tǒng)計(jì)上，住房建設(shè)一直被歸類到固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目中，因而房地產(chǎn)投資具有其投資屬性。但是，住房建設(shè)與一般生產(chǎn)性投資有著極大差別，它并不形成生產(chǎn)能力，而是直接為居民提供消費(fèi)服務(wù)，因而其終極屬性又體現(xiàn)為消費(fèi)屬性。所以，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的首要問(wèn)題就是要搞清楚住房投資的終極屬性是它的消費(fèi)屬性。這一認(rèn)識(shí)關(guān)系到我們調(diào)控房地產(chǎn)的政策取向，更決定了房地產(chǎn)調(diào)控政策的成敗。
經(jīng)過(guò)幾十年壓抑，我國(guó)居民形成了巨大的改善居住環(huán)境客觀需求。安居才能樂(lè)業(yè)。但是，當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)嚴(yán)重超越了我國(guó)居民的實(shí)際收入水平，為了實(shí)現(xiàn)居住環(huán)境改善的愿望，相當(dāng)部分城市只能加大儲(chǔ)蓄力度。這成為抑制我國(guó)居民消費(fèi)的關(guān)鍵因素之一，已構(gòu)成我國(guó)城市化進(jìn)程的重要障礙。特別對(duì)東部相當(dāng)部分發(fā)達(dá)城市而言，房地產(chǎn)已經(jīng)超越了其作為支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段。如果房地產(chǎn)調(diào)控做得不好，反而會(huì)嚴(yán)重制約當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)力水平的提高。
因此，房地產(chǎn)調(diào)控必須落腳在：以居民收入相適應(yīng)的房?jī)r(jià)水平，滿足居民的合理住房需求。并且，在現(xiàn)階段上，必須保持較高的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模。
在此基礎(chǔ)上，讓我們?cè)賮?lái)分析一下采取怎樣的房地產(chǎn)調(diào)控政策與措施。我們認(rèn)為，首先應(yīng)當(dāng)建立覆蓋全國(guó)范圍的房屋權(quán)屬信息數(shù)據(jù)庫(kù)，這是消除房地產(chǎn)投機(jī)、抑制房地產(chǎn)投資需求相關(guān)政策措施取得實(shí)效的基本保證。其次，是要研究制定具有可操作性的具體政策措施。這里，房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施還需要考慮以下幾個(gè)方面問(wèn)題。
第一，要消除投機(jī)、抑制投資需求。首先，以覆蓋全國(guó)范圍的房屋權(quán)屬數(shù)據(jù)庫(kù)為基礎(chǔ)，制定購(gòu)買房屋數(shù)量限制措施。比如，一個(gè)年滿十八周歲的自然人名下只允許購(gòu)買兩套住房。其次，制定相應(yīng)的貨幣政策。一方面，居民購(gòu)買一定面積標(biāo)準(zhǔn)以下的第一套房屋住宅，可以適用低首付和優(yōu)惠稅率。另一方面，對(duì)居民購(gòu)買一定面積以上的第一套住宅及多套住宅要大幅提高首付比例甚至不提供貸款、適用大大高于正常水平的懲罰利率水平。再次，以覆蓋全國(guó)范圍的房屋權(quán)屬數(shù)據(jù)庫(kù)為依據(jù)，采取對(duì)居民個(gè)人擁有超過(guò)一定面積標(biāo)準(zhǔn)的一套房屋及一套(不含)以上的房屋征收物業(yè)稅等措施，大大提高房屋持有成本。
第二，增加住房有效供給。價(jià)格最終是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的。為了形成合理價(jià)格，我們一方面需要抑制需求，另一方面也必須大力增加有效供給。在此，首先，要大大加快已有土地供給的房屋建設(shè)速度，大力打擊囤積土地行為。當(dāng)前，一些房地產(chǎn)商儲(chǔ)備土地已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其合理規(guī)模，大量土地供給閑置也成為房屋有效供給難以大幅增長(zhǎng)的重要障礙之一。因此，必須規(guī)定，在土地利用招牌掛等方式正式出讓后，必須在一定期限內(nèi)(比如兩年)建成達(dá)到可入住標(biāo)準(zhǔn)的住宅。否則，一旦超過(guò)期限，即從受讓之日起征收高額土地閑置稅，極端情況下可以采取收回土地及附屬建筑物的嚴(yán)厲懲罰措施。其次，要大力加強(qiáng)廉租房建設(shè)。今后，廉租房必須占城鎮(zhèn)當(dāng)年新交付使用住宅面積中的一定比例(比如20%)。這條措施必須作為地方政府政績(jī)考核的一條關(guān)鍵指標(biāo)。
第三，完善房地產(chǎn)稅制。必須對(duì)土地、房產(chǎn)的持有按照市場(chǎng)價(jià)值統(tǒng)一征稅。當(dāng)前，取得土地環(huán)節(jié)的耕地占用稅和使用環(huán)節(jié)的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)都相當(dāng)?shù)�，且土地未進(jìn)入流通就無(wú)須為土地的增值而納稅，這就起不到調(diào)節(jié)土地級(jí)差收益和高效集約用地的作用，實(shí)際上也鼓勵(lì)了土地保有，并助長(zhǎng)了土地投機(jī)。對(duì)房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅對(duì)所有非營(yíng)業(yè)用房一律免稅，也起不到財(cái)產(chǎn)稅對(duì)收入分配的調(diào)節(jié)作用。因此，必須按照市場(chǎng)價(jià)值對(duì)土地、房產(chǎn)持有統(tǒng)一征稅。另外，建立合理住房消費(fèi)的稅收返還制度和對(duì)低收入階層的住房補(bǔ)貼制度。
第四，要完善房屋租賃的配套措施。當(dāng)前，影響我國(guó)住房購(gòu)買需求的一個(gè)重要因素往往是結(jié)婚后生子、孩子就學(xué)等與戶口掛鉤，而沒(méi)有自有住房孩子竟然無(wú)法落戶口。因此，當(dāng)前完善房屋租賃市場(chǎng)、鼓勵(lì)房屋梯度消費(fèi)的一個(gè)關(guān)鍵政策措施，就是要從這些方面進(jìn)行配套改革，讓居民租房無(wú)后顧之憂，因孩子落戶口產(chǎn)生的現(xiàn)象也不再發(fā)生。
(來(lái)源：上海證券報(bào) 作者：徐平生）
