2006年7月18日，國稅局公布了108號文件，發(fā)布征收個人二手房轉讓所得稅通知，按照20%的稅利征收住房轉讓的所得稅。這是2005年“國八條”出臺之后，國家第三次出臺稅收政策調控房地產(chǎn)行業(yè)。筆者認為，要使房價得到更有效的控制，政府必須在稅收政策上做更多的文章。其一是因為稅收政策在房地產(chǎn)調控中效果最明顯，其二是我國的房地產(chǎn)稅收制度還有較大的缺陷。

　　為什么說稅收政策在房地產(chǎn)調控中效果最明顯？從去年“國八條”實施的效果看，在房地產(chǎn)的調控中，利用經(jīng)濟手段比利用行政手段的效果要好，在經(jīng)濟手段中，稅收政策比金融政策效果要明顯。

　　行政手段的局限性是非常明顯的。房地產(chǎn)行業(yè)涉及相關部委眾多，始終難于解決政出多門造成的矛盾與難題。在國務院的領導下，本次調控雖然艱難地實現(xiàn)了協(xié)調作戰(zhàn)，但最終仍無法擺脫行業(yè)利益的桎梏，如何協(xié)調管理，即便在調控過后，也是房地產(chǎn)市場的多個主管部門需要長期面對和解決的問題。這場利益的博弈還包括地方政府，不少地方政府在執(zhí)行房地產(chǎn)新政時陽奉陰違。地方政府及其官員與房地產(chǎn)行業(yè)之間的利益關系十分復雜，任何行政手段都是難以奏效的。

　　從“國八條”看，采用的經(jīng)濟手段主要有金融措施和稅收措施，但這兩種措施的效果是有很大差異的。在調控房地產(chǎn)市場的過程中，金融手段主要包括：提高利率、提高按揭貸款的首付比、信貸政策的窗口指導等，在人民幣升值預期的作用下，大量的國際資本涌進中國，銀行出現(xiàn)嚴重的資金過剩，提高利率和收縮信貸的政策受到很大制約。例如，提高利率會導致人民幣升值預期的增加，會導致更多的國際資本進入中國，市場利率不僅不能上升，反而因為資金的過剩而降低。

　　和金融手段相比，稅收政策有明顯的優(yōu)點：稅收政策不會受制于國際市場，比貨幣政策的獨立性要強得多，可以做到精確打擊；在打擊房地產(chǎn)投機的同時，不會使其他行業(yè)無辜受到牽連，也不會讓一般老百姓的正常生活受到影響；稅收部門與房地產(chǎn)行業(yè)沒有直接的利益關系，稅收政策容易得到貫徹實施。

　　正因為稅收政策有這些優(yōu)點，各國在房地產(chǎn)調控時都充分重視稅收政策。其中，日本的經(jīng)驗最值得我們借鑒。據(jù)日本學者介紹，對于日本的房地產(chǎn)而言，通常在取得、保有、買賣等3個階段都要課稅。在“取得階段”有遺產(chǎn)繼承稅(國稅)、登記許可稅(國稅)和不動產(chǎn)取得稅(省級地方稅)等3種稅賦需要交納。在“保有階段”有固定資產(chǎn)稅(市級地方稅)、城市規(guī)劃稅(市級地方稅)和特別土地保有稅(市級地方稅，1993年廢止)等3種。此外，在“轉讓階段”對轉讓所得進行征稅，有法人稅、所得稅(轉移國稅)、住民稅(地方稅)等3種。日本政府治理20世紀90年代房地產(chǎn)泡沫的最有效辦法就是大幅度增加了不動產(chǎn)稅的稅率，2002年的不動產(chǎn)稅占日本所有稅收的比重比1990年提高了1倍(1990年，不動產(chǎn)稅占日本所有稅收的比重為6.5%，占國民所得的比例是1.7%)。

　　不動產(chǎn)稅為什么有如此神奇的功效？原因在于它提高了持有不動產(chǎn)的成本，逼使多余的住房更快流向市場，提高了住房的使用效率，緩解了市場的供求關系，使價格得到遏止。

　　將我國的房地產(chǎn)稅制和日本進行比較可以看出，當前，我國的房地產(chǎn)稅收制度還很不合理，房地產(chǎn)轉讓的所得稅稅率太低，而不動產(chǎn)稅還處于論證階段。筆者認為，不動產(chǎn)稅對于中國而言具有十分重要的意義。我們看到，一方面是住房供求緊張，價格不斷上漲；而另外一方面卻是大量的住房被閑置，甚至是被囤積。單位住宅的面積越蓋越大，土地資源的浪費十分嚴重，政府倡導的小戶型遭到社會的抵制，這些都和房地產(chǎn)稅制的不合理是直接相關的。因此，筆者建議，當務之急是出臺不動產(chǎn)稅，應該修改所得稅法，將房地產(chǎn)轉讓的所得稅的稅率提高，或實行有差別的所得稅稅率。

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