中新網(wǎng)7月19日電  上海房地產經濟學會高級經濟師顧海波在最新一期香港《經濟導報》上載文指出，中國房地產業(yè)存在四個“盆地”，導致住宅投機盛，因此，嚴格限制外資投機投資房地產市場是勢在必行之舉。

　　嚴限外資投機樓市勢在必行

　　文章指出，近年來國內外“熱錢”持續(xù)流入中國房地產市場，特別是外資可以不受限制地投機或投資樓市，嚴重地透支了當?shù)乩习傩盏馁徺I力和土地資源，給經濟發(fā)展留下巨大隱患。

　　種種跡象表明，進入2006年以來，上海、北京和廣州等地樓市海外機構投資者空前活躍，整體收購案件明顯增多，是有史以來整幢收購最多的一年。3月中旬，中東Gateway Capital整體收購位于上海新天地瑞安地產的“翠湖天地御苑”一幢108套高級公寓，共計均價4萬元/平方米，總價6億多元。4月下旬根據(jù)某專業(yè)房地產報率先獨家報道，某神秘人物整體收購位于上海黃浦江邊“世茂濱江花園”一幢100套房，共計6.5億元。就在今年上半年，摩根在上海陸家嘴地區(qū)收購了至少五幢住宅樓。央行《2004年房地產金融報告》指出：2004年有220億元外資進入上海房地產領域；另據(jù)統(tǒng)計僅2004年上半年流向中國的非直接投資接近新增加外匯儲備的一半，很大一部份流向了房地產。可見外資進入中國投機房地產已是不爭的事實。

　　文章中稱，中國房地產存在“四個”盆地，即政策的“盆地”(負利、低稅、退稅、藍印戶口等政策聚焦)、利率的“盆地”、稅收的“盆地”(中國不僅低稅而且稅不全，沒有物業(yè)稅、交易所得稅和遺產稅，國外發(fā)達國家二手房交易增值部份征稅一般都在20%以上，泡沫嚴重時可提升到50%左右乃至更高，而且有的國家還采取累進征稅，以抑制投機)和匯率的“盆地”(短期內中國匯率存在升值壓力，國際游資虎視眈眈)，再加上地方政府的過分呵護以及產業(yè)結構的低下，導致了沿海各大城市住宅居住功能嚴重異化和扭曲，住宅投機盛行。同時，也造成了其它消費的“擠出效應”，也是中國除了房地產“一枝獨秀、通貨膨脹”外，其它行業(yè)都處“通貨緊縮”尷尬境地的深層次原因。在長三角、珠三角、北京等城市房地產投機過甚，對國內外“熱錢”的大肆投機敞開懷抱，嚴重地透支了當?shù)乩习傩盏馁徺I力和土地資源，給可持續(xù)發(fā)展留下了巨大的隱患。

　　必須三方面系統(tǒng)調控

　　顧海波在文章中指出，這次宏觀調控政策比想象中要溫和得多，體現(xiàn)中央政府穩(wěn)定房價和保持國民經濟平穩(wěn)發(fā)展的用心良苦，同時也說明宏觀調控還有很大的空間，調控的所謂“重拳”仍握在中央手中，由此深深地折射出中國經濟內在的困惑和尷尬。

　　這次調控總體上是要鼓勵自住，打擊投機，但什么是自�。渴裁词峭稒C？概念不清，不易操作，筆者認為，只對房產供應進行調節(jié)和調控，而不對房產需求進行調節(jié)和調控，也就是不對房地產投機進行重點打擊和調控，將會影響、延誤房地產調控的進程和效果。

　　此輪房地產價格和投資的非理性上升，最直接的原因是由于國內外“熱錢”投機和投資的帶動，加上對廣大中低收入者住房有效供給(廉租屋、小戶型、中低價房)不足和動遷剛性需求的集中放量，導致廣大中低收入者的“羊群效應”、即恐慌性跟風。因此，調控需求、尤其是打擊投機顯得尤為重要，當務之急是要確定什么是投機？什么是投資？要嚴打投機，否則，熱錢也會投機小戶型，事實上，現(xiàn)在大城市中心的小戶型房投機投資客高達80—90%，個別樓盤更高。

　　顧海波認為，每戶兩套以上(不含兩套)就算投機，就不準賣(因為中國人多地少國情決定)，長三角、珠三角、北京等城市尤應該嚴厲打擊房地產投機，因此，首先必須立即建立房地產國內外聯(lián)網(wǎng)、實行實名制，否則，打擊投機就是空話，鼓勵自住也無從說起。

　　相對于房價翻番來說，5.5%的營業(yè)稅猶如九牛一毛，根本對打擊投機起不了作用，因此，調控房地產必須系統(tǒng)設計、系統(tǒng)思考，必須從供給、需求(用重稅等打擊投機)、商業(yè)賄賂(房地產生產和流通領域的賄賂、中介的亂收費等)等三方面系統(tǒng)調控，缺一不可。

　　重點限制國際熱錢

　　文章強調，對外資投資房地產必須有所管制，建議參考國外經驗制定管制措施�？梢詫ν赓Y購房先實行20%以上的交易上的所得稅、物業(yè)稅和遺產稅(即外資購房率先與國際接軌)，增加住房持有成本，大幅提高別墅等高檔房的稅收(契稅、營業(yè)稅、所得稅)，適當提高首付，適時提高利率，杜絕三套以上住宅的房貸直至不準購買三套以上住宅，這是中國人多地少的國情所決定的。中國人均耕地1.40畝不及世界平均的四分之一，而上海人均耕地不到0.33畝。

　　要嚴厲打擊房地產領域的商業(yè)賄賂，防止國內外“熱錢”(包括黑錢、洗錢)擾亂房地產秩序進而擾亂中國經濟、金融和社會秩序，這樣才能起到“四兩撥千斤”的作用，才能真正使房地產、乃至整個國民經濟納入健康理性軌道。

　　房地產作為支柱產業(yè)或重要產業(yè)是經濟轉型過程中特有的產物，隨著經濟發(fā)展轉型的完成，房地產業(yè)的逐漸淡出是歷史的必然。中國當前投資渠道單一，產業(yè)結構不合理且產業(yè)能級低下，地方經濟過重依賴于房地產，這是中國經濟結構轉型中的困惑，是體制的困惑，這要靠體制創(chuàng)新、科技創(chuàng)新、企業(yè)創(chuàng)新和經濟結構的升級來解決。可怕的是對違背規(guī)律的事視而不見，反而養(yǎng)護泡沫，那么泡沫破裂，將付出極大代價。