中新網(wǎng)9月8日電  據(jù)《京華時報》報道，隨著房地產(chǎn)市場 “金九銀十”銷售旺季的到來，人們也開始充滿種種期盼和疑問。觀望是否就此結(jié)束？房地產(chǎn)投資能否降溫？市場是否仍將持續(xù)“高燒”？

　　據(jù)統(tǒng)計，9月份相比過去的8月份，上市新盤將有所增加，預(yù)計將有70個左右的新老項目來沖擊“金九”的北京樓市。這些新項目中，與8月份類似，價格差異化明顯，戶型呈現(xiàn)多樣化，朝陽區(qū)仍然是新盤放量的主戰(zhàn)場。

　　70個新老項目亮相

　　據(jù)北京市交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，8月份，取得預(yù)售許可證的項目僅40個，較之7月份的64個，下降了24個，下降幅度很大。剛剛進(jìn)入“金九”，截止到9月5日，已經(jīng)有14個項目取得了預(yù)售許可證，預(yù)計9月新盤放量會有所增加。

　　據(jù)搜房新房網(wǎng)的統(tǒng)計，預(yù)計9月份將有20個左右全新項目亮相，其中包括萬科東第、東湖灣、華潤橡樹灣、立方庭等。而老項目后期更是達(dá)到了50個左右，其中包括阿曼寓所、A派公寓、華發(fā)頤園、新奧洋房、富力又一城、東亞奧北中心等。因此，預(yù)計9月份會有70個左右的新老項目沖擊“金九”，一掃過去的8月樓市的陰霾，為“金九”樓市添上一抹亮麗色彩。

　　但是，業(yè)內(nèi)人士也表示，雖然預(yù)計9月份放量會有所增加，但是樓市并沒有年初時預(yù)測的那樣樂觀。受到政府宏觀調(diào)控的影響，一些原本準(zhǔn)備開盤的項目衡量得失之后很可能做出調(diào)整，比如修改規(guī)劃、重新審批，是否如期入市等等，這對于項目能否如期入市造成了一定影響。如果北京市的“細(xì)則”在本月出臺的話，預(yù)計一些尚在等待的項目或者在9月末，或者在10月初推出，因此，“銀十”的樓市估計會比較樂觀。

　　價格差異明顯

　　據(jù)中大恒基市場不動產(chǎn)營銷市場研究中心預(yù)測，9月新盤開盤項目整體均價將達(dá)到8800元/平方米左右，高出8月開盤均價近600元/平方米，但政策效應(yīng)不容忽視，8月份房價漲幅控制已初見成效，預(yù)計9月新盤成交價格也會略低于開盤價格。

　　據(jù)目前已有的數(shù)據(jù)顯示，在全新開盤的項目中，售價都比較高，而且公寓項目占到了一半，除了兩個項目均價在8000元/平方米左右外，其他6個公寓項目均價都在10000元/平方米。就算是普通住宅立項的，像橡樹灣、東湖灣、頤清家園等，售價也已經(jīng)在8000元/平方米以上了。

　　地理位置仍然是決定價格的重要因素，位置較好的項目，基本售價都在8000元/平方米以上。像位于亞奧區(qū)域的數(shù)碼國際公寓均價已經(jīng)達(dá)到11000元/平方米左右，位于西二環(huán)菜戶營橋的金泰城麗灣均價也預(yù)計為8000元/平方米，位于朝陽公園附近的萬科東第售價預(yù)計在16000元/平方米。

　　在全新項目中，均價預(yù)計低于8000元/平方米的項目有5個，多數(shù)位于郊區(qū)，包括位于亦莊的博客雅居，均價為6000元/平方米，位于大興黃村的首邑上城，預(yù)計均價為6400元/平方米，位于順義的萬科四季花城，均價為5000元/平方米。另外位于朝陽區(qū)華堂商場對面的海華堂和位于朝陽雙橋附近的華美橡樹嶺均價都在7500元/平方米。

　　而老項目后期的售價仍然呈比較大的差異化，既有位于朝外大街的新城國際三期，均價達(dá)到38000元/平方米，也有位于密云的明珠花園二期，均價為1900元/平方米。根據(jù)物業(yè)所處位置和品質(zhì)的不同，老項目后期供量價格呈現(xiàn)多樣化。

　　戶型靈活多樣

　　受到“限小”政策的影響，9月份樓市新供量的戶型更加靈活多樣。以前不多見的小戶型在9月樓市中開始頻頻亮相。

　　在全新開盤的項目中，比如數(shù)碼紫金公寓，部分房型設(shè)計靈活多變，由于戶內(nèi)無承重墻體，客戶可根據(jù)需求自由分割組合，實現(xiàn)百變房型。戶型面積從40平方米到180平方米，選擇余地較大，可滿足不同階層、不同人群的需求。金泰城麗灣的主力戶型為80-90平方米的兩居。華美橡樹嶺的主力戶型為兩居，還有100-110平米左右的三居，110平米左右的躍層等不同戶型。位于中關(guān)村購物廣場西側(cè)的立方庭的主力戶型為一居30-60平方米。博客雅居的一期為55-100平方米6余種戶型。

　　另外，全新開盤的一些高檔項目，則多為大戶型，中小戶型較少。比如萬科東第的戶型為二居110平方米左右，三居150、160平方米左右，戶型面積較大。位于望京的東湖灣面積從100平方米二居至260平方米四居，主力戶型是160-180平方米三居室。位于小屯的萬科紫臺項目戶型也以面積為160平方米的三居為主。

　　老項目后期由于產(chǎn)品差異比較大，其戶型差異也多樣化。小戶型項目東亞奧北中心三期9月4日已經(jīng)推出。位于立水橋附近的北京北后期也將在9月份推出，戶型面積55-113平方米，其中一居面積55-60平方米,二居面積72-88平方米，三居100-113平方米。而位于朝陽路上的阿曼寓所，則戶型面積集中在60-100平方米的一居和兩居。一般來講，位置較好、售價較高的一些項目大戶型所占比重會大一點，售價低的戶型相對小一些。

　　朝陽區(qū)獨占鰲頭

　　9月份的新盤區(qū)域供應(yīng)分布的局面不會有所改觀，朝陽區(qū)仍將獨占鰲頭。統(tǒng)計顯示，至少有10個左右的全新項目將在本月亮相朝陽，而后期項目更是有20多個位于朝陽區(qū)，由此計算，近30個新老項目都集中在朝陽區(qū)，占去了所有新入市項目的40%左右，供應(yīng)勢頭不減。

　　除了住宅項目，9月朝陽區(qū)還有4個寫字樓項目入市。包括已經(jīng)開盤封頂?shù)娜藵?jì)集團(tuán)旗下的人濟(jì)大廈封頂，該大廈位于京順路西北側(cè)由一座人濟(jì)萬怡酒店配兩座甲級寫字樓組成，建筑規(guī)模6萬平方米，采用全生態(tài)辦公。還有位于朝陽區(qū)東三環(huán)南路的順邁金鉆將于9月底開盤，該項目總建筑面積為6.8萬平方米。另外還有位于朝陽望京的方恒國際中心，總建筑面積25.1萬平方米和位于朝陽北路的世華國際中心，總建筑面積10.4萬平方米。

　　其他各個區(qū)域?qū)⑵椒智锷�，隨著城八區(qū)可供開發(fā)的土地面積減少，遠(yuǎn)郊地區(qū)開始加入競爭行列，城八區(qū)供應(yīng)量的面積優(yōu)勢不再明顯。9月份，隨著四至五環(huán)間開發(fā)的逐漸飽和，該區(qū)域內(nèi)的放盤也將逐漸減少，五環(huán)以外的新盤供應(yīng)量將達(dá)到五成以上。京城住宅郊區(qū)化的趨勢將越來越明顯。

　　此外，別墅的放量都將比8月有大幅上升，全新的別墅項目有北京灣、中海瓦爾登別墅、水岸江南綠色生態(tài)園、領(lǐng)秀新硅谷四個，老項目后期更是多達(dá)10余個，這些別墅項目基本都集中在五環(huán)以外。（趙麗萍）