中新網(wǎng)7月28日電 國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國70個大中城市房屋價格同比上漲5.6%.近期頻頻出臺的新政策令下半年的北京樓市更加撲朔迷離。
據(jù)《新京報》報道，600余個已審批但未取得施工證項目無法開工，代理公司預測，北京下半年開發(fā)樓盤僅為上半年1/2。
開發(fā)量：預計新盤比去年同期有所增加
7月中旬，位于朝陽區(qū)東三環(huán)北路外的霄云路US聯(lián)邦公寓入市。該項目是燕莎住宅市場沉寂多年后出現(xiàn)的一個高檔精裝修樓盤。據(jù)該項目負責人介紹，由于項目所處區(qū)域位置相對不錯，同時只有不到300套房，所以盡管正處在宏觀調(diào)控期間，但他們對銷售仍持樂觀態(tài)度。
萬科也高調(diào)宣布旗下將有3個新項目下半年入市。據(jù)萬科北京公司總經(jīng)理周衛(wèi)軍介紹，第一個項目是地處朝陽公園板塊的萬科東第項目，總套數(shù)300套，預計8月份入市；第二個項目是地處長安街永定路的南萬科紫臺，該項目有500多套，預計10月亮相；第三個項目是順義的萬科四季花園。
與此同時，金地集團也表示去年獲得的馬駒橋C2地塊正在進行產(chǎn)品定位、營銷策劃、規(guī)劃設(shè)計、報批報建等前期工作，目前已做好了開工準備，項目案名定為金地·格林小鎮(zhèn)6，預計今年秋天開盤。
“從我們了解的情況來看，今年下半年新盤可能比去年同期有所增加�！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰表示，隨著宏觀調(diào)控政策的逐漸深入，尤其是對土地市場執(zhí)行力度的加強，已出讓的土地必須加快開發(fā)速度。根據(jù)官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至今年6月，北京已完成審批和尚未開發(fā)的住宅土地面積約5000公頃，建筑面積約7000萬平方米，這些土地將在今后1—2年內(nèi)完成開發(fā)。
由于目前北京細則尚未出臺，尤其是對“90平方米占70%比例”暫無明確定論，在這種情況下，已審批但未取得施工許可證的項目無法開工。據(jù)官方人士透露，這樣的項目有603個，其中包括原定今年即將入市的新項目。
“即使8月份對這類項目有明確的處理意見，但一個項目從取得相關(guān)證件到開工銷售至少需要4個月，按此推斷，今年下半年整體開發(fā)數(shù)量將減少�！彼荚搭檰柖麻L兼總經(jīng)理李國平也持相同觀點，他表示，根據(jù)該公司調(diào)查，今年下半年供應量將低于上半年，開發(fā)樓盤僅為上半年的1/ 2左右。
交易量：觀望情緒將持續(xù)影響項目銷售
從6月份開始，京城房地產(chǎn)項目交易量開始減少�！缎戮﹫蟆酚浾哒{(diào)查東部幾個高檔住宅后發(fā)現(xiàn)，近兩個月這兩個項目成交量均出現(xiàn)下降�！拔覀兦�5個月每個月銷售量都在30套左右，現(xiàn)在卻只有18套左右。”朝陽北路某項目負責人表示。
“下半年，北京房地產(chǎn)交易量可能會出現(xiàn)下滑趨勢�！崩顕椒治稣J為，主要是宏觀調(diào)控政策使購房者產(chǎn)生的觀望情緒令交易量受到抑制。即使是自住需求，在一定時期內(nèi)也會出現(xiàn)小幅萎縮。因為政策出臺后這一觀望期至少要持續(xù)3—5個月，所以導致這兩個月交易量明顯下滑。此情況和去年下半年比較相似。估計經(jīng)過一定觀望期后，年末被暫時壓制的購房需求還會釋放出來。
“對于投資性需求而言，近期出臺的對外資及港澳臺購買限制政策，在一定程度上也減少了部分購買需求，東部高檔項目受影響尤為明顯�！敝写蠛慊粍赢a(chǎn)營銷公司總經(jīng)理王述這樣分析。
有數(shù)據(jù)顯示，包括外省市、境外及港澳臺在內(nèi)的非北京購買需求已占北京購房需求的35%.2005年，外資在京買房金額占全年商品房銷售額的5.21%，港澳臺在京購房交易金額占全年商品房銷售額的5.14%.今年上半年，港澳臺在京購房交易金額占商品房銷售額2.98%，同期，外資在京買房購買金額占商品房銷售額5.73%，兩項合計達8.71%.“頻頻出臺的新政策無論對自住還是投資需求影響都不小。估計今年下半年交易量不僅比上半年，也要比去年同期低。”某項目開發(fā)商有些悲觀地認為。
價格：開發(fā)商可能會堅挺房價
東部幾個項目后期產(chǎn)品將在9月左右開盤。據(jù)了解，這些項目后期將都不同程度地上調(diào)銷售價。合生橄欖季將推出其全新頂級產(chǎn)品萊瓦薩宮，該產(chǎn)品戶型集中在175平米至186平米之間，銷售價格12000元/平米，而之前的價格只有9500元/平方米。同樣，天鵝灣二期也從10000元/平米上調(diào)到12000元/平米。
“雖然從下半年來看，購買者的購買力在減弱，但開發(fā)商依舊會繼續(xù)堅挺產(chǎn)品價格�！币晃婚_發(fā)商表示，雖然需求在減少，但從開發(fā)商自身角度來看，是不可能降低產(chǎn)品價格的�！胺績r上漲是必然的�！贝蟮仡檰柖麻L段枚焱預測。
他認為，供需失衡往往是導致房價上漲的最重要原因。如果今年下半年北京房地產(chǎn)市場供應量減少，需求量即使有所萎縮，房價還會上漲。另一個原因則是隨著周邊配套設(shè)施的完備，城市價值也會提高。
比如說交通、環(huán)境等，這些都會有效拉升土地自身價值，房價也會隨之上漲。王述的觀點則比較樂觀。
他認為，根據(jù)當前市場環(huán)境和交易狀況，下半年，北京市房地產(chǎn)價格將會保持相對穩(wěn)定或適度下跌。“供應量會加大，特別是中小戶型住宅項目供應量將大幅提升。”王述還認為，市場需求出現(xiàn)萎縮只是暫時現(xiàn)象，如果政策執(zhí)行得力，取決供需關(guān)系的市場價格在剔除非市場因素影響外，勢必出現(xiàn)下跌趨勢。同時，由于“90平米和70%”產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的約束，在未來一段時間內(nèi)，住宅市場，特別是小戶型產(chǎn)品競爭將加劇。在此影響下，北京城市中心區(qū)房價將相對平穩(wěn)，近郊區(qū)房價可能會適度走低。
限價房：暫對住宅市場無影響
業(yè)內(nèi)普遍認為，北京推出的限價房今年很難進入市場。因此限價房對今年下半年北京房地產(chǎn)市場應該沒什么影響。
“還是因政策的不確定性造成的。首先是限價房土地還沒有全部進入市場，其次是限價房購買制度尚未制定出來，因此限價房對今年下半年房地產(chǎn)市場不會有影響�！崩顕秸J為。
據(jù)了解，目前限價房尚處在拿地階段，從拿地到銷售起碼要近一年時間，所以最快也要到明年才能推出。
而且限價房供應量小，價格也要比經(jīng)濟適用房高，在購買人資格上的限制也會使很多人失去機會，再加上限價房在地理位置上也比較偏，所以市場需求未必很大。（張學冬 邢曉利）
